[공인중개사 - 2차 중개사법] 8. 손해배상책임, 업무 보증 설정

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

손해배상책임과 보증

 

1. 손해배상책임

 1) 고의, 과실 => 과실책임

    타인의 중개행위에 사무소 제공 => 무과실 책임

 2) 의뢰인에게 재산상 손해 (정신적 손해는 민법 => 업무보증대상 X)

 3) 1), 2)의 인과관계

 => 세 가지 

 

 중개 계약 ~ 거래계약 ~ 이행완료

=> 중개계약 ~ 거래계약까지 : 중개행위

=> 거래계약 ~ 이행완료까지 : 판례상 중개행위의 범주에 포함된다

 

 

2. 업무보증 설정의무

 1) 시기 : 업무개시 전까지 설정하고 신고하여야 한다. (단, 보증기관이 보증 사실을 등록관청에 직접 신고하면 생략 가능)

 2) 방법 : 법인 개업 공인중개사, 개인 개업공인중개사, 지역농협

    (1) 공제가입
    (2) 보증보험가입

    (3) 공탁(현금, 국공채)

 3) 내용 : 
    (1) 법인은 (주사무소) 2억 이상, (분사무소) 1억 이상 추가

         ex) 분사무소 3개면? 5억

    (2) 개인은 1억 원 이상

    (3) 지역농협은 1천만 원 이상

 4) 변경 : 보증의 효력기간 중에 변경 및 신고한다.

 5) 재설정 : 보증기간 만료일까지 재설정 및 신고한다.

 6) 공탁금 회수 제한 : 개업 공인중개사가 폐업, 사망한 이후 3년 이내에는 회수 불가

 7) 손해배상절차 : 개업 공인중개사 <-> 의뢰인간 분쟁 종료 후 합의서 또는 판결문

    (1) 판결문 : 조정, 화해, 청구 인락

   의뢰인 -> 보증기관에 지급 청구 -> 보증기관은 개업 공인중개사에 구상권 청구

 

   손해배상액의 한도는 업무보증 설정 한도로 제한되는 것은 아니다.

   15일 이내 재설정 또는 부족한 공탁금 보전해야 한다.

 

* 계약금 등의 반환채무이행의 보장

  => 에스크로 제도(A 매도인 ----> B 매수인)

       계약 - 계약금(B)

       중도금(B)

       잔금(B) + 등기이전(A) : 성립요건

  : 매수인은 계약금, 중도금, 잔금까지 넣어야 성립요건을 갖추게 된다. 즉, 매도인에게 불리하다. 

  => 따라서 

  1) 가등기

  2) 에스크로 제도 : 동시 이행되게 한다.

                          금융기관, 공제조합, 신탁업자, 체신 관제, 보험회사 등에 예치해놨다가 일시 지급한다.

                          개업 공인중개사일 때, 거래당사자 동의 없이 인출금지, 개인예금과 분리하여 예치해야 한다.
                          해당 금액만큼 보증보험에 가입해야 한다. 실비는 취득 의뢰인이 부담한다.

                          매도인은 보증서 제출하고 인출할 수 있다.