[알기쉬운 부동산] 재건축, 재개발, 리모델링

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다. 

 

알고싶으신 것이 있는데 찾아보기 귀찮으신 것들은 댓글 남겨주세요. 제가 대신 찾아보고 정리해드리겠습니다.

 

재건축, 재개발, 리모델링 이 세단어는 언뜻보면 같은 말입니다. 아마도 부동산 용어로 불릴 때 그 의미를 부여하면서 구분한 것 같습니다.

 

재건축, 재개발에 대해서는 꾸준히 기사에서 보셨을 것입니다. 80년 후반, 90년대에 한창 아파트를 많이 지으면서 이제 그런 아파트들이 30년차가 되고 재건축 조건에 부합되면서 어디가 되네 마네 하면서 말들이 많이 나옵니다. 또는 서울의 빌라촌들이 재개발이 계획되면서 들썩인다거나 합니다.

 

그래서 오늘은 「재건축」, 「재개발」, 「리모델링」에 대해 정리해 보겠습니다.

 

1. 재건축

    기본적으로 30년이 넘은 아파트면서 안전진단 결과 D등급, E등급이 나와야 합니다. E등급은 붕괴 위험이 있기 때문 조건없이 추진할 수 있습니다. 아파트 같은 공동주택이 일반적으로 대상이 되며 연립주택, 다세대주택도 대상입니다. 물론 단독주택도 가능합니다.

 

2. 재개발

    주로 도로, 상하수도 등 사회기반시설이 아주 열악한 노후 단독주택, 다가구주택 밀집 지역을 대상으로 합니다. 서울은 강북지역이 상대적으로 많았습니다. 이 재개발을 민간 조합이 아닌 공공이 할 때는 공공재개발이라고 부릅니다.

 

☞ 「재건축」, 「재개발」의 추진

    두개 모두 비슷합니다. 여기서 많이 들어보셨을만한 "조합"이 등장합니다. 정비구역으로 지정된 곳의 땅주인, 집주인 동의를 얻어 조합을 만들고 사업을 이끕니다. (조합이 시행사가 됩니다.) 조합은 사업계획, 건축계획을 마련하고 시나 도에 승인을 받습니다. 이 때 용적률이 정해지고 조합원 물량과 일반분양 물량이 결정됩니다. 여기서 일반분양 물량에 따라 사업성(추가 분담금)이 판가름 납니다.

    이 사업성은 비례율이라고 하고 100% 기준으로 낮으면 사업성이 떨어진다는 의미 입니다. 그만큼 집주인들이 추가 분담금을 내야 합니다. 반대로 100%이상이면 오히려 환급금을 받습니다. 이 비례율은 일반분양 물량에 따라 정해집니다.

따라서 재개발, 재건축은 세대수가 많아야 합니다. 이 세대수는 용적률과 아주 밀접하죠. 그래서 용적률이 낮게 지어진 건물을 높은 용적률을 승인 받고 재건축 또는 재개발 해야 하는 것입니다. 반대로 이미 용적률을 높게 받고 많은 세대로 지어진 아파트는 사업성이 떨어져 재건축이 쉽게 진행되지 않습니다.(재건축 투자시 참고하세요)

 

    재건축, 재개발은 정비구역 안에 있던 기존 건물을 모두 철거하고 주민들을 전부 이주시킨 후 진행됩니다. 이렇게 어려운 일이기 때문에 쉽게 추진이 되지 않고 되더라도 지지부진합니다. 이러한 곳을 이번에 공공이 재개발하겠다고 한게 바로 공공재개발입니다.

 

3. 리모델링

    리모델링은 전면 철거하지 않습니다. 뼈대만 남기고 다 바꾸는 작업이기 때문에 이주는 불가피 합니다. 다만 공사기간이 짧습니다. 리모델링은 크게 수평증축, 수직증축으로 구분됩니다. 

    수평증축은 각 세대의 내부 공간을 확장하는 개념이라 일반물량이 나오지 않습니다. 반면 수직증축은 전체 가구의 15%까지 늘릴 수 있어 일반물량이 발생하여 조합원들에게 유리합니다. (15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층) 따라서 수직증축 시 조합원의 부담을 덜어 줄 수 있습니다. 

구분	재개발	재건축	리모델링
대상	노후 불량 건축물 밀집지역	노후공동주택(준공30년 이상) 단독주택 가능	노후공동주택(준공15년 이상)
시행자	조합, 조합+LH, 조합+건설사 등		조합, 조합+LH
공급대상	토지 등 소유자 세입자 : 임대주택 잔여분 : 일반분양	토지 등 소유자 잔여분 : 일반분양	토지 등 소유자 잔여분 : 일반분양
추진위 설립 동의요건	토지 등 소유자의 과반수		없음
조합 설립 동의요건	토지 등 소유자의 3/4 동의 + 토지의 1/2이상 소유자의 동의	각 동별 구분소유자의 과반동의 + 전체 구분소유자의 3/4동의 + 토지면적 3/4이상 토지소유자의 동의	전체 구분소유자와 의결권의 각 2/3 결의 + 각 동의 구분소유자와 의결권과 반수결의 (단, 한 개 동만 인경우 동의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 결의)

 

재건축의 상징 "은마아파트"