[알기쉬운 부동산] 4.29 대출규제 관리방안 정리('21.4.29)

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다. 

 

4/29일 금융위원회에서는 가계부채 관리방안 보도자료를 발표했습니다. 이 내용에 대해 정리해봤습니다.

 

 

 

 

먼저 DSR에 대해 알고 오셔야 내용이해가 쉽습니다. 필요하시면 아래 링크에서 보고 오시면 좋겠습니다.

flowershrimp.tistory.com/53

[알기쉬운 부동산] LTV DTI DSR 이란?

 

 

 

1. '21.4.29 가계부채 관리방안

1) 차주단위 DSR 단계적 확대 ('21.7월 ~ '23.7월까지 3단계 계획)
2) 非금융권, 非주담대의 대출규제 정비

- 이번 가계부채 관리방안은 크게 위 두개로 볼 수 있습니다. 하나씩 상세히 정리해보겠습니다.

2. 차주단위 DSR 단계적 확대

"차주 단위 DSR" 대상을 3단계에 걸쳐 확대
 - 세부안은 아래 1), 2), 3) 참고

1) 현재는 "금융회사별 DSR" 규제를 하고 있고, 특정 차주에게만 "차주 단위 DSR"을 적용 중입니다.

    ☞ 여기서 차주란? 대출받는 사람을 뜻합니다. 

    ☞ 금융회사별 DSR 규제란?  현재는 금융회사별, 즉 은행 등 대출기관별 DSR을 40%로 하고 있어서 대출자 평균 40%만 맞추면 되기 때문에 누구는 DSR 70%까지 대출해주고 누구는 DSR 20%까지만 해주는 등 금융기관별 차주 평균 40%만 맞추면 됩니다. 단, 아래 두 가지의 경우에 해당하는 차주에게는 예외적으로 "차주별 DSR"로 규제하고 있습니다.

        (1) 투기, 투기과열지구 9억원 초과 매매 주택담보대출 실행 시

        (2) 연소득 8천초과하면서 1억 원 초과하는 신용대출 실행 시

 

    - 1단계('21.7월 부터)에서는 아래 조건에 해당되는 차주에게는 "차주별 DSR"로 규제를 확대하게 됩니다.

        (1) 투기, 투기과열지구 -> 전 규제지역 6억 원 초과 주택 매매 주택담보대출 실행 시

        (2) 연소득 8천초과하면서 1억 원 초과하는 신용대출 실행 시

    - 2단계('22.7월부터)는 1단계의 (1), (2)를 유지하면서 아래의 경우에도 "차주별 DSR"로 규제합니다.

        (3) 총 대출액 2억 원 초과 (주담대, 신용대출 합산)

    - 3단계('23.7월부터)는 (1), (2) 폐지되고 아래에 해당되는 모든 경우에 "차주별 DSR"로 규제하며 확대하게 됩니다.

        (4) 총 대출액* 1억 원 초과 (주담대, 신용대출 합산)

            ☞ * (총 대출액 판단기준) 원칙적으로 모든 가계대출의 합(단, 소득 이외 상환재원이 있는 대출, 정책적 목적의 대출, 소액대출(300만 원 미만) 은 제외하고 한도대출의 경우 한도액을 대출액으로 계산함)         

            ☞ 소득 이외 상환재원이 있는 대출 : 전세자금 대출, 예/적금담보대출, 보험계약대출

            ☞ 정책적 목적의 대출 : 서민금융상품, 정부/지자체 협약대출, 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출 등

            ☞ 한도대출 : 우리가 흔히 아는 마이너스 통장 대출

 

2) DSR 산정 시 실제 만기가 반영되도록 정비 ('21.7월)

    ☞ 현재 주담대는 실제만기 적용(예를 들어 30년 만기 주담대 이용 시 DSR 계산 시 30년 상환으로 계산)하지만 신용대출은 일률적으로 10년을 적용합니다.

 

    ☞ 신용대출 DSR 산정 만기를 10년 -> 7년('21.7월) -> 5년('22.7월)으로 하향하여 결과적으로 DSR산정 시 원리금 부담을 높여 대출을 적게 해 주게 됩니다. (DSR : 연 원리금 상환 합계 / 연소득)

        - 단, 특정 분할상환구조를 갖는 신용대출은 실제 만기로 적용(최장 10년)('21.7월)

          (예) (만기구조) 최소 3년 ~ 최장 10년(거치기간 없음)

              , (분할상환 방식) 분기별 또는 월별 균등분할상환

              , (총 분할상환 금액) 총대출액의 40% 이상

    

3) 차주별 소득산정에 애로가 없도록 다양한 소득인정 방법 확산하여 운용

    ☞ 소득세 납부 자료 등 증빙소득 외에 국민연금, 건강보험료 납부 자료 등을 통한 인정   

    ☞ 매출액, 임대소득, 금융소득 등 다양한 관련 자료를 활용한 소득추정방식 보완 추진

 

 

3. 非금융권, 非주담대의 대출규제 정비

非 주담대에 대한 LTV 한도 규제를 全 금융권에 일괄 도입 ('21.5.17)

1) 非 주담대(토지, 오피스텔, 상가 등)에 대한 LTV 규제 도입방안

    (1) 적용범위 : (현재) 상호금융권 -> (개선) 전 금융권으로 확대

    (2) 적용한도 : 최대 LTV 70%

 

2) 단, 토지거래허가지역 내에서는 신규 非주담대의 경우 LTV 40%로 강화하고, 농축어업인 등 실수요자는 예외 허용('21.7월)

 

기타

이 외에 서민, 청년층에 대한 금융지원 확충 안으로써
1) 장래 소득 증가 가능성이 높은 차주(청년 등)에 대해서 DSR 산정 시 "장래 소득 인정기준" 활용
2) 청년층(만, 39세 이하), 신혼부부 대상 정책모기지에 만기 40년 대출 도입
3) 서민, 실수요자 혜택 및 요건의 조정
   (현재 서민, 실수요자에 대한 LTV, DTI 10% p 우대 정책과 관련, 완화 방안을 조속히 발표한다고 함)

 

대출이 점점 더 힘들어지고 있습니다. 계속해서 정책방향이 대출이 필요 없는 자산가이면서 연 소득적은 사람들에게만 유리해지고 있는 정책으로 가고 있습니다.

 

주택담보대출 한도 예시 (만기 30년, 대출금리 2.5%, DSR 40% 적용 시, 금융위원회 자료 참조)

- 연소득 2,000만원인 경우 1억 6,900만원

- 연소득 5,000만원인 경우 4억 2,200만원

- 연소득 8,000만원인 경우 6억 7,500만원

- 연소득 1억원인 경우 8억 4,400만원