[알기쉬운 부동산] 토지 거래 계약 허가제도란? (토지거래허가제)

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다.

 

 

토지 거래 계약 허가제도

 

최근 오세훈 서울시장이 당선되면서 재건축과 재개발이 촉진되며 그동안의 서울 부동산 규제에 변화가 있을 거란 기대 속에 이와 상반될 수 있는 토지거래허가제 카드를 꺼냈습니다. 그리고 강남구, 여의도, 목동, 성수 등 총 4.57㎢를 토지거래허가구역으로 ‘21.4.27부터 1년동안 지정했습니다.

일단 '토지거래허가제'는 강력한 규제입니다. 부동산 규제를 풀 거란 기대와는 모순되는 규제를 하지만 이는 어떻게 보면 재건축을 확실하게 하겠다는 의지이기도 할 것입니다.

 

오늘은 '토지거래허가제'에 대해 정리해보겠습니다.

결론부터 말씀드리면 "토지거래허가구역에서는 너무 큰 평수도 안되고 세대원이 살기 적당한 면적에 실거주할 집만 허가를 통해 계약할 수 있다."입니다.

 

토지거래허가제란?

토지의 투기거래가 우려되는 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정하여 계약 전에 허가를 받도록 하는 제도로 1979년에 도입되었습니다.

    - 도입 목적 : 토지시장 안정, 투기 예방

    - 지정권자 : 국토교통부 장관 (동일 시/군/구내 지정은 시 또는 도지사에게 위임)

    - 지정기간 : 5년 이내 (연장 가능)이며 공고 5일 후부터 효력 발생

 

 

 

적용되는 지역 유형

    - 도시계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역

    - 토지이용에 대한 행위제한이 완화 또는 해제되는 지역

    - 개발사업이 진행 중이거나 예정된 지역   

    - 투기 우려가 있는 지역

 

☞ 즉, 개발이 될 지역에 대해 투기거래를 못하도록 막는 제도입니다. 

 

허가기준

    1. 허가권자 : 관할 시장, 군수, 구청장

    2. 허가대상 : 허가구역 내 토지에 관한 소유권, 지상권 등을 대가를 받고 이전, 설정하는 계약 체결 시

                    ※ 대가가 없는 상속 또는 증여는 대상 아님

    3. 허가기준 : 실수요성, 이용목적 및 대상면적의 적절성

                     즉, 주택의 경우 우리 가족들이 적절한 면적에서 실수요 할 목적이라면 허가

 

 

허가절차

 

 

허가절차

 

 

 

 

이런 경우는 예외입니다!

    - 상속, 증여

    - 공고 시 정한 허가대상 면적 미만의 거래

    - 거래당사자인 국가, 지자체, 정부투자기관이 허가권자와 협의한 경우

    - 보상법에 의한 수용, 경매

    - 주택건설 촉진법, 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도시 재개발법 등에 의한 토지의 공급, 농어촌 정비법에 의한 농지매입

 

이런 경우는 허가가 필요합니다!

    - 자기 거주용 택지구입

    - 지역주민을 위한 복지, 편익시설 설치

    - 해당 지역에 거주하는 농, 어민이 농업, 축산업, 임업, 어업 등을 영위하기 위한 경우
      (단, 당해  시군에 거주하지 않는 경우 20㎢이내 토지)

    - 비농업인이 농업목적으로 농지구입 시는 세대원 전원이 현지 거주 필요

    - 비 농임업인이 임업 목적으로 임야 구입 시는 세대원 전원이 현지 6개월 거주 필요

    - 토지수용 사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역 · 지구 · 구역 등 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행

    - 허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우

    - 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우

    - 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

 

위반 시의 처벌

    1. 행정벌칙

        - 사위 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 얻은 경우

        - 2년 이하의 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금 

    2. 과태료

        - 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자

        - 500만 원 이하의 과태료 처분

 

위헌성 심사

 

토지거래허가제의 위헌성 판결