아파트 계약파기로 인한 배액배상 알아보기(실제 경험담)

최근 1가구 1주택 법률화 얘기도 나올 정도로 날로 부동산규제가 강화되는 만큼 누구나 부동산에 관심이 많은 시기입니다. 지금까지 규제에서는 오히려 풍선효과만 일으켜 비규제지역을 쫓아다니며 매수하는 현상까지 일어나고 또 정부는 그 지역을 새롭게 규제하고 있습니다.

 

저도 역시 부동산에 관심이 많습니다. 자주 가지는 않지만 직접 가서 아파트 구경하는 것을 좋아하기도 하고요.

10월 어느날 저는 관심도 별로 없었던 지역에 가게됩니다. 서울인근 수도권이었는데요. 자가용을 타고 갔는데 생각보다 동네가 괜찮더라고요. 그래서 여느때처럼 "네이버부동산"을 키고 주변 아파트 시세를 봤는데 생각보다 싼것입니다. 서울출퇴근도 빠르진 않지만 다닐만 해보였고요.

 

그뒤로 저는 해당지역을 즐겨찾기하고 틈틈히 봤었습니다. 운이 좋았는지 1~2주 사이에 움직이는게 보이더라고요. 나중에 알게됐지만 역시 풍선효과였습니다.

 

오르기 시작하는 타이밍이라고 생각해서 가족회의를 거친 후 집을 매수하기로 합니다. 

그리고 돌아오는 주말 또다시 찾아갔습니다.

 

2주전 왔을 때보다 2~3천만원이 올라있었고, 그중 비교적 저렴한 곳을 매수하기로 결정했고 운좋게 거주하고 있는 집주인도 바로 계약서를 쓰자고 해서 부동산에서 만났습니다.

그리고 한달 후 잔금을 내기로 하고 계약금 10%, 잔금 90%로 계약서를 썼고, 바로 계약금을 이체, 영수증을 받고 집에 왔습니다.

그리고 3주가 지났고, 계약금의 세배가 오른상태에서 잔금일 일주일전 매도자는 계약취소 의사를 밝힙니다.

계약취소 시 매도자는 받은 배액배상(계약금 * 2)을 매수자에게 해야 합니다. 참고로 매도자가 계약취소 시에는 계약금 포기 입니다.

저는 배액배상을 받더라도 이미 그 금액보다 더 오른상태에 앞으로 더 오를 것이라 생각하고 있었기 때문에 계약취소를 막고 싶습니다.

 

이 상황에 대해 많은 자료들을 본 결과 저의 무지를 반성했습니다. 공부를 더 해야겠다는 생각을 하며 지금도 진행 중이죠.

 

제가 여기서 잘못한게 뭘까요?

세 사람의 입장에서 보겠습니다.

[매수인 입장]

    - 저처럼 앞으로 오를 것이라 거의 확신하고 있는 매수인이라고 가정합니다. 아마 실거주의 대부분, 투자목적의 매수인의 전부는 해당물건이 오를 것이라 확신하고 있을 것입니다.

    - 이 때는 계약금, 잔금 사이에 꼭 중도금을 넣어야 합니다. 중도금의 액수는 크게 중요하진 않지만 너무 소액이어도 나중에 귀찮을 일이 생길 수 있으니 정확한 기준은 없지만 500만원 이상이면 무난할 것 같습니다. (법적 정의된 액수가 없습니다.)

    - 계약서 서명 후 계약금 입금은 해당 계약이 맺어졌다는 의미이고 중도금이 입금되면 해당 계약의 이행이 시작되었다는 의미로 법적 해석이 됩니다.

    - 따라서 중도금이 입금되면 해당계약은 매수인 매도인 모두 일방적인 의사에 의해 취소할 수 없습니다.

    - 이러한 경우 중도금을 계약서 조항에 넣고, 날짜가 도래하기 전 빨리 매도인 계좌에 입금을 하는 게 좋습니다.

      (물론 꼭 사고 싶은 경우에) 입금 후 중도금 입금에 대한 내용을 매도인에게 보내고 보관합니다. 중도금 입금일 이전에 넣어도 판례상 효력이 인정됩니다.

      하지만 만약 매도인이 중도금 입금 이전에 계약취소의사를 밝혔다면 매도인 의사가 우선합니다.

    - 참고로 잔금을 위해 부동산담보대출을 실행한 경우에도 계약이 이행되었다고 본다고 합니다.

    - 또한 배액배상은 불로소득으로 보며 매도인이 25% 세금을 제하고 매수인에게 보내주게 됩니다.(쌍방 손해가 크죠)

 

[매도인 입장]

    - 매수인과 반대입니다.    - 만약 꼭 팔고 싶다면 중도금을 넣으시고, 조금이라도 후회할 것 같거나 애매하면 안넣는 것도 방법일 수 있겠습니다.    - 또한 중도금에 대한 날짜를 정했고 해당일 도래전 매수인의 입금을 선입금 받고 싶지않을 때에는 매수인에게 알려준 계좌의 입금정지를 은행에 신청합니다.

 

[부동산중개사 입장]

    - 일반적으로 중개사는 계약서 작성 후에는 그 계약이 끝까지 가던지 중간에 취소되던지 중개수수료는 똑같이 받습니다.(계약서를 자세히 보시면 아마 해당내용이 들어간 경우가 많을 것입니다.)

    - 일부 양심적이지 않은 분들에 한정된 내용이겠지만, 부동산 중개사는 계약취소 시 해당 물건에 대한 기대 이익이 더 커집니다.(취소 시 중개수수료 + 또 다른 계약에 의한 중개수수료)

 

끝으로 저의 경험의 결론을 말씀안드렸네요. 25%세금을 제한 금액이 제 기대에 못미쳐(저는 더 오를 것이라고 봤기 때문에) 매도인이 새롭게 제시한 금액의 절반정도를 올려서 다시 계약서를 작성했고, 이 계약서에 중도금조항을 넣어 계약금 입금 후 바로 중도금 입금을 했습니다.

 

물론 배액배상도 꽤 이득이 큽니다. 계약금을 짧은 기간 묶어둔 댓가로 받는 돈이라고 생각하면요.

 

아무쪼록 급등하는 지역의 부동산 매수 시 꼭 참고하시길 바라며, 중도금에 대한 내용은 비단 부동산 계약만이 아닌 일반적인 계약에도 적용이 됩니다. 참고하시면 앞으로 언젠가는 도움이 되실 수 있을 것 같습니다.