월세 계약서 셀프 작성방법과 유의사항(전세, 월세)

현재 보유하고 있는 주택의 월세 계약이 내년에 만기가 됩니다. 요새 전월세 계약이 임대차보호3법과 관련하여 조금 신경쓰이더라고요.

그래도 예전보다는 신경을 쓰시고 계약을 해야합니다.

 

기 계약된 임차금이 현재 시세보다 많이 낮은 상태이고, 제가 당장 실거주 할 수 있는 상황이 아닙니다.

 

1. 계약에 대한 의사확인 기간

우선 임대인은 계약만료 2달전까지 임차인에게 의사를 표시해야 합니다. 만약 최소 2달전까지 계약에 대해 언급을 하지 않으면 묵시적 갱신이 되며 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신이 됩니다.

 

만약 저같이 현재 시세가 올라 있는 상황이면 꼭! 2달전 임차인에게 계약 갱신의사를 확인해야 합니다.

만약 갱신의사가 없다면 새로운 임차인을 구해야겠죠. 

갱신의사가 있다면, 추후 계약이 어떻든, 상황이 어떻게 되든지간에 임대인 입장에서는 계약갱신청구권을 소진하게 하는 것이 유리합니다. 임차인에게는 갱신계약청구권을 한번은 무조건 사용할 수 있는 권리가 있기 때문이죠.

물론 임대인 실거주시에는 예외입니다.

 

왜 기존 임차인보다 새로운 임차인이 좋을까요? 바로 임대차보호법에 의한 5% 인상율 상한 때문입니다. 새로운 임차인과 계약 시에는 상한없이 시세에 의해 자유롭게 정하면 되거든요.

 

그래서 저는 2달 이전 의사를 확인했고, 임차인은 갱신의사가 있어 그렇다면 계약갱신청구권 사용하고 갱신하기로 협의를 했습니다.(유선이 아닌 메시지로 남겨둡니다.)

 

2. 계약진행 협의

앞서 말씀드린바와같이 예전보다 이것저것 따져야 할 게 있습니다. 그래서 갱신계약서를 작성해야 합니다. 예전처럼 계약서 작성없이 갱신하는 것은 나중에 더 귀찮을 일이 따라올 수 있습니다.

 

저는 처음 중개사를 통해 갱신 계약을 진행하려 했습니다. 이 때는 처음처럼 중개수수료가 드는 것은 아니고 중개소에 따라 다르겠지만 계약서작성만 하는 것이기 때문에 5~10만원 정도의 비용만 지불하면 된다고들 하더라고요.

 

그런데 셀프로 하는 사람도 많다고 합니다. 그래서 저는 돈도 아끼고 경험도 해볼겸 직접 계약서 작성과 갱신을 하기로 했습니다. 물론 제3자(중개사)가 끼는 것이 아니기 때문에 임차인과 협의를 해야 합니다. 

3. 셀프 계약서 작성

저는 제가 계약서를 작성하고 사진으로 보여드리며 조율을 했습니다.

우선 인터넷에서 "부동산 월세 계약서 양식" 검색하여 지난 계약서와 비슷한, 무난한 양식으로 다운로드 받았습니다.

(표준양식은 없고 조금씩 다릅니다. 상관없습니다.)

 

제가 선택한 양식은 아래와 같습니다.

 

월세계약서 양식

 

윗부분은 부동산에 대한 내용으로써 이전 계약서 참고하여 작성합니다.

차임은 양식에는 후불이나 저는 선불로 하였습니다. (알아보니 선불이 일반적이라고 합니다.)

계약기간과 아래의 임대인/임차인 정보를 틀림없이 잘 작성합니다.

(공인중개사는 당연히 비워두면 됩니다.)

도장은 만나셔서 찍거나 서명대체 가능합니다.

 

중요한 것은 특약사항 입니다.

 

※ 특약사항

    물론 제가 정답은 아니니 참고하시면 됩니다. 특약은 임대/임차인이 원하는 내용을 자유롭게 작성하시면 됩니다.

    제가 임대인에게 추천드리는 사항은,

    - 계약갱신청구권을 사용하여 갱신하는 계약임을 작성하는 것입니다.

 

[그밖에 고려할만한 특약사항들] * 상황에 맞게 추가를 검토하시길 바랍니다.

    - 거주하는 기간 동안 관리비는 임차인의 책임하에 지불되어야 한다.

    - 도배 장판의 비용은 임차인이 지불한다.(전세계약시)

    - 거주하는 기간 동안 형광등, 수도꼭지, 문손잡이 교체 비용은 임차인이 지불한다.

    - 퇴거 시 입주 전 상태와 같이 청소가 되어 있어야 한다. 그렇지 않으면 청소비를 보증금에서 제할 수 있다.

    - 월세가 3개월 이상 밀리고 연락이 되지 않을 시 명도 소송에 필요한 비용 모두를 청구할 수 있다.

    - 건물에 문제가 발생할 시 즉시 임대인에게 알린다.

    - 임차인이 월세를 밀리는 경우 임대인은 월세+이자+@(그 외에 손해금)을 청구할 수 있다.

    - 계약 만료 3개월 전에 이사를 나갈 시 다음 임차인과의 계약 시 중개수수료를 임차인이 부담한다.

 

임대인 임차인 모두에게 좋은 방향으로 협의 잘 하시고 성공적으로 계약 하시길 바랍니다.