[공인중개사 - 1차 민법] 3. 무효와 취소

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

무효와 취소

 

법률행위 - 성립요건 -> 성립하지 않으면 불성립(부존재) (법률행위 자체가 없다)

              (성립이 먼저 돼야 효력을 따질수 있다)

            - 효력요건 -> - 무효사유 -> 무효인 법률행위 (법률행위는 있으나 효력이 없다) : 의사무능력자, 목적 불공정.
                                                                                                                    의사표시. 예시가 나온다.

                               - 취소사유 -> 취소할 수 있는 법률행위 : 제한능력, 착오, 사기, 강박
                                                                                   (4가지만 취소사유니 이거만 외운다.)

 

* 무효와 취소 사유 구분하기

 

 

[무효인 법률행위와 취소할 수 있는 법률행위]

1. 무효인 법률행위

성립은 했으나 처음부터 아무 효력이 없는 법률행위

당사자 -> 능력  - 권리능력 => 시험에 안나온다

                     - 의사능력 => 의사무능력자 -> 무효사유가 된다.

 

 

 

2. 취소할 수 있는 법률행위

일단 유효하게 효력이 발생하나, 취소권자가 취소를 하면 처음부터 무효인 것으로 다루어지는 법률행위

(취소사유)                     - 행위능력 없는사람을 제한능력자 - 미성년자 -> 친권자가 대신 법률행위를 해라

                                  - 피한정후견인 -> 법원에서 한정후견인을 선임

                                  - 피성년후견인(지속적 결여) -> 법원에서 한정후견인을 선임 

후견인, 친권자를 법정대리인이라고 한다. 법정대리인을 통해 법률행위를 해야한다.

 

* 언제부터 ? => 처음부터 = 소급하여 = 법률행위를 한 때로부터 = 계약시부터

* 입증,등기,언제부터가 제일 많이나온다

 

목적 아래 네가지 중 하나가 부족하면 무효

1. 확정성 -> 목적 행위당시 확정까진 안됐더라도 확정의 가능성이 있으면 된다. 즉 이행시까지 확정될 수 있어야 한다.

(매매 목적물과 대금) = 법률행위의 목적, 계약 체결당시 구체적으로 확정해야하는 것은 아니다. 확정할수 있는 방법과 기준이 있으면 된다. -> 가능성만 있으면 된다.

2. 가능성 : (기준이 행위 당시다) 불능 - 원시적 불능 -> 무효 즉, 법률행위가 성립이 됐음에도 무효가 된다. 

                                                 - 후발적 불능 -> 행위당시에는 가능했다. -> 유효 

1) 원시적 불능 사례 : 계약체결 당시 이미 물건이 소실된 상태 -> 매매계약이 성립은 했으나 원시적 불능으로 무효

                                                                                -> 이미 소실된 것을 모르고 계약한 것일 수 있다.

                                                                                -> 갑은 을한테 계약금 돌려주고 소유권이전의무 없다.                                                                                    -> 을도 대금지급의 의무도 없다. 

단, 매수인 을은 이자에 대한 손해, 계약을 하기 위해 들인 노력 등이 있어 억울할 수 있다. => 계약체결상 과실책임(갑은 알 수 있는 사실이었음에도 몰랐으니 과실이 있다.) 원시적 불능에만 발생하는 책임이 있다. 문제에서 원시적 불능을 찾으려면 "이미" 단어를 찾아보자. (ex 이미 멸실, 소실, 토지인 경우 수용)

 

2) 후발적 불능 사례 : 계약(성립) 후 이행 전 건물이 소실된 상태 -> 불능에서 채무자는 매도인만 채무자가 될 수 있다. 을은 채권자. 이행이 불가능하게 됐다. 행위당시를 기준으로 하기 때문에 행위는 유효하다. 그리고 사후처리에서 세가지 규정을 두고 있다.

=> 계약은 쌍무로 갑은 소유권이전의무(불능, 지체 가능), 을은 대금지급의무(지체만 가능)가 있다. 따라서 불능문제에서 채무자는 갑만 될 수 있다.

 

후발적 불능의 세가지 규정 : 불능의 원인을 따진다.

2-1) 갑에게 귀책사유(고의, 과실)가 있다. => 채무 불이행 책임

=> 을은 갑에게 계약해제하고 계약금을 (받은날부터 돌려줄때까지 계산)이자포함해서 돌려달라고 한다. 

    + 손해배상(시세차익) 청구할 수 있다. => 이행이익배상이라 한다. (만약 신뢰이익배상이라고 하면 틀린보기다.)

=> 유효하지만 해제와 손해배상으로 받는 것이다.

 

2-2) 둘다 귀책사유가 없다.(천재지변) => 책임있는 사람이 없다 . 갑의 소유권이전의무 소멸, 대금지급의무 소멸

                                                 => 채무자위험부담

                                                 => 계약금은 돌려준다.(매년 시험출제)

 

2-3) 갑이 잘못없고, 을이 잘못이 있다. => 매수인인 채권자 귀책사유로 인한 불능 => 채권자위험부담

                                                                                                         => 을이 돈을 줘야한다.

                                                                                                         => 갑 손해배상권은 없다.

 

[정리]

이미면 원시적, ~ 후에면 후발적 불능

과실을 표시

 

후발적 불능 (매매 -> 불능 -> 채무자 -> 매도인)

1. 채무자의 귀책 O -> 채무불이행책임 -> 해제, 손해배상(이행이익)

2. 쌍방 귀책 X -> 채무자위험부담 -> 쌍방 모두 의무 소멸

3. 채권자의 귀책 O -> 채권자위험부담 -> 채무자는 소멸, 채권자는 존재

 

예) 당사자 쌍방의 귀책사유 없는 이행불능으로 매매계약이 종료된 경우, 매도인은 이미 지급받은 계약금을 반환하지 않아도 된다.(X)