[공인중개사 - 1차 민법] 5. 이중매매와 의사표시

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

이중매매와 의사표시

 

이중매매

- 갑 -(매도)-> 을 -(매도)-> 병

  : 갑과 을이 매매 계약 후 등기를 아직 안 했다. 그 사이 갑이 병에게 또 판다 => 이중매매

  또는

  : 갑과 을이 매매 계약 후 등기를 아직 안했다. 그 사이 을이 병에게 또 판다 => 중간생략등기

 

1. 병이 선의(몰랐다) => 시험에 안 나온다.

2. 병이 악의(알았다) => 병은 유효, 단 갑의 행위에 적극 가담했을 경우 사회질서 위반으로 무효(알고 회유하거나 요청)

                                ★ 시험에서 적극 가담은 항상 무효다

 

 

불공정한 법률행위

= 폭리행위

1. 급부와 반대급부 간 현저한 불균형

2. 피해자 -> 궁박(정신적), 경솔(출제안됨), 무경험(거래일반에 대한) : 하나만 있으면 된다.

3. 폭리자 -> 폭리 의사 -> 알고 이용

세 가지 모두 만족해야 한다.

 

입증/증명

=> 입증 문제는 항상 누가 해야 하는 가가 문제다. => 무효, 취소를 주장하는 자가 모든 요건을 증명해야 한다.

=> 폭리 때는 피해자가 증명해야 한다.

=> 추정(일단 인정, 추인)되면 증명할 필요가 없다. 불공정 문제에서 추정은 없다.

 

부첩과 도박 은 둘 다 반환 청구할 수 없다.

폭리자는 반환청구할 수 없다. 피해자는 가능

=> 이행 후 피해자만 반환청구할 수 있다. 사회질서 위반자만 반환청구할 수 없다.

 

의사표시

의사표시가 비정상인 경우 무효, 취소 -> 아래 다섯 가지 사유일 때이며 선의의 제삼자는 대항 못한다 => 유효

1) 비정상 - 불일치 - 알고 했다  - 비진의 표시(혼자) 무효

2) 비정상 - 불일치 - 알고 했다  - 통정 허위표시(상대방과 짜고) 무효

3) 비정상 - 불일치 - 모르고 했다 - 착오 취소

4) 비정상 - 하자(일치) - 사기 취소

5) 비정상 - 하자(일치) - 강박 취소

 

- 비진의 표시 : 표의자가 진의가 아니었음을 알고 효력 있다. 그러나 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우 무효(상알수)

- 무효일 때도 선의 제삼자 대항 못한다.

- 비진의 표시 - 1) 원칙은 유효

                    2) 상 알 수 => 무효

                    3) 선의 제삼자 대항은 대항 못한다.

- 선의 무과실 -> 유효

         유과실 -> 무효

 

- 을 무과실 -> 유효, 병 선의인 경우 유효

- 을 과실 -> 무효, 병 악의인 경우 무효

 

- 통정 허위 : 통정, 허위, 무효, 선의의 제삼자에게는 대항 못한다. 당사자간 무효

- 강제집행(경매) 면탈 : 갑은 을과 매매 가장 매매 => 무효, 갑이 그대로 소유자임 이 때는 사회질서 위반이 아니다.

  을이 병한테 매매하였다면 선의인 병의 등기는 유효하다 => 통정의 사례

- 갑이 을에게 증여를 했는데 탈세 목적으로 매매를 가장하는 경우(은닉 행위 => 증여) 등기는 유효다. 매매는 무효

  이런 건 통정 허위가 아니다. 단순 증여 사건이다. => 통정 사례가 아니다.

 

 

취소와 착오

착오 (혼자 착각)

  1) 중요부분의 착오면 취소할 수 있다. -> 취소 -> 착오자(표의자)가 입증해야 함
      중요 부분 => 경제적 불이익(손해)이 있어야 한다.

      현황, 경계(농지, 하천) 

  2) 표의자(법률의 행위를 부인하고자 하는 자)의 중대한 과실인 경우는 취소할 수 없다.
      착오는 선의다. 착오는 모두 과실일 테니 경과실과 중과실로 나누고 중과실인 경우만 취소할 수 없게 한다.

      -> 상대방이 입증 (착오에서만 상대방이 입증이다.)

      - 선의 - 무과실

      - 선의 - 과실 - 경과실 

      - 선의 - 과실 - 중과실(착오에만 나오는 유일한 고유명사)

      - 악의

      

취소는 선의의 제삼자에게 대항할 수 없다.

부동산 잘못 소개해서 매수인이 착오에 빠진 경우 => 매수인은 중대한 과실 인정 안된다. 

공장을 경영하는 자, (공장을 건축할 수 있는지 여부를 관할 군청에 알아보질 않았다.) => 중과실에 해당한다.

 

 

사기강박에 의한 의사표시

 

- (당사자간) 사기강박은 언제나 취소할 수 있다. 

- 제3자 사기강박 상대방이 그 사실을 알았거나 알수있었을 수 있었을 때만 취소

- 선의의 제3자한테는 대항(주장) 못한다. => 무효취소의 공통점

 

- 하자 - 사기 -> 기망 -> 착오

- 하자 - 강박 -> 협박 -> 공포심

* 의사표시에서 "하자"는 "사기" "강박"을 뜻한다.

 

갑 -(매매)-> 을

제3자 A가 갑을 사기/강박했다.

일단 을은 이런 사실을 몰랐다고 본다.(추정한다)

=> 을이 만약 알았거나 알 수 있었을 때만 취소할 수 있다.

=> 이 때 누가 증명해야하나? => 무효를 주장하는 사람인 갑이다.

 

※ 대리인(=당사자)의 사기강박 => 언제나 취소가능

 

 

예제

 

1. 갑 소유 토지에 대하여 갑과 을간의 매매계약이 있다는 사실을 잘 알면서도 병이 갑과 이중매매를 하고 등기한 경우, 병은 토지소유권을 취득할 수 있다.(O)

=> 병이 적극 가담했는지 먼저 확인한다. 아는 것만으로 적극 가담이 아니다.

 

2. 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 부동산의 이중매매는 본인인 매수인이 그러한 사정을 몰랐다면 반사회질서의 법률행위가 되지 않는다.(X)

 

3. 불공정한 법률행위의 요건에 대한 증명책임은 그 무효를 주장하는 자에게 있다.(O)

=> 착오에서 중대한 과실만 상대방이 입증하고 나머진 모두 무효를 주장하는 자가 입증한다.

 

4. 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하면 궁박, 경솔, 무경험은 추정된다.(X)

=> 추정? 일단 인정. <-> 입증. 추정되면 입증하지 않아도 된다. 불공정은 추정됨이 없다.

 

5. 불공정한 법률행위에 해당하여 무효인 경우, 피해자는 급부한 것의 반환을 청구할 수 있지만, 폭리자는 반환을 청구할 수 없다.(O)

 

6. 표의자가 진의 아닌 의사표시를 한 경우에는 원칙적으로 무효이다. (X)

 

7. 갑은 자신 소유 부동산에 대하여 을과 매매한 것으로 가장하여 을에게 등기를 해 주었고, 그 후 선의인 병이 을로부터 그 부동산을 매수하고 등기한 경우, 병은 소유권을 취득한다. (O)

=> 갑과 을의 관계부터 정리한다. 가장매매 -> 무효. 병이 선의인지 아닌지 확인한다.

 

8. 당사자가 통정하여 증여를 매매로 가장한 경우, 증여와 매매 모두 무효이다. (X)

=> 실제한 건 증여, 가장한 건 매매이므로 증여가 유효

 

9. 착오로 인하여 표의자가 경제적 불이익을 입은 것이 아니라면, 이를 법률행위 내용의 중요 부분의 착오라고 할 수 없다. (O)

 

10. 표의자의 중대한 과실은 법률행위의 효력을 부인하는 자가 증명하여야 한다.(X)

=> 법률행위의 유효를 주장하는 사람이 상대방이다.