[공인중개사 - 1차 민법] 7. 복대리와 무권대리

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

복대리와 무권대리

 

복대리인 <= 시험에 자주 출제

- 대리인이 선임한 대리인
- 그래도 본인의 대리인이다. 본인의 이름으로 대리!

- 갑이 을에게 매매하라고 대리권을 수여함

- 을은 임의대리인이다.

- 을이 병을 대리인으로 선임한다. (병은 복대리인이고 갑의 대리인이다.)

 

* 임의 대리인은 대리인을 선임할 때 갑의 승낙을 받아야 한다. 단, 부득이한 사유에 한해 가능함

(선임감독상 책임이면 과실책임이 있다.)

병이 한 대리행위에 대해 갑이 책임진다. 

 

- 법정 대리인은 언제든 임의로 복대리인을 선임할 수 있다. 과실이 없어도 책임져야 한다.(무과실책임 = 언제나 책임) 그러나 부득이한 사유에 의해 복대리인을 선임한 경우에는 선임감독상 과실책임만 진다.

 

- 임의대리인이 선임한 대리인은 임의대리인

- 법정대리인이 선임한 대리인은 임의대리인

  : 선임했기 때문에. 

  : 법정대리인은 법에 의해 선임한 대리인

 

- 대리인의 대리권이 소멸되면 복대리권도 소멸된다.

 

 

 

 

[무권대리] : 매년 출제

: 대리권 없는 대리(현명함) => 대리권만 없지 나머지는 모두 유효

1) 본인에게 효력은 없지만 본인이 추인하면 소급해서 유효로 된다.

2) 본인이 거절하면 무효로 확정. 확정하면 번복 못한다.

이런 무권대리 계약을, 추인전 상태를 유동적 무효라고 표현한다.

 

결정의 기한이 없기 때문에 (본인이 추인하기 전까지) 상대방에게도 두 가지 권리를 줬다.

 

상대방의 권리

1) 최고권 - 갑에게 추인할 건지 말건지 물어보는 것. 결정은 본인이 한다.

               (선의면 물어볼 수 있다. 악의여도 물어볼 수 있다.)

               -> 본인이 확답 안 하면 거절로 본다. 갑 -(매매)->을 

: 갑이 소유권 이전을 을에게 해주고 을은 병에게 대금을 지급하기로 한 경우 -> 제3자를 위한 계약이라고 한다.

: 이때 병은 선택할 수 있다(수익의 의사표시)

 

2) 철회권

: 선의였던 사람만 철회 가능 => 철회하면 무효로 확정

 

- 병은 무권대리 을에게 손해배상 또는 계약이행 둘 중 하나를 선택할 수 있다.

- 잘못한 을은 선택권이 없다

- 병은 선의 무과실 책임이 있다. (상알수 책임 없다)

- 만약 무권대리인이 제한 능력자라면 책임을 물을 수 없다(제한 능력자는 보호해줘야 하니까)

 

1) 무효 사유 -> 무효인 법률행위 -> 아무 효력이 없다

    => 추인해봤자 무효이다. 

2) 취소사유 -> 취소할 수 있는 법률행위 -> 유효 취소 전 "유동적 무효"라고 한다.

    (1) 취소하면 소급해서 무효가 된다.

    (2) 취소 안 하면 -> 유효로 확정된다. 

    (3) 추인한다 -> 취소하지 않겠다

 

[무효와 취소의 경합]

경합은? 선택할 수 있다.

 

갑 -(매매)->을

갑이 계약 시 미성년자였다. -> 취소사유

매매가 불공정했다 -> 무효

 

이렇게 취소, 무효 둘 다 경합일 때는 선택할 수 있다.

무효 행위도 취소 선택할 수 있다(O) 

: 두 가지 다 발생할 수 있다.

 

 

[예제]

1. 복대리인은 대리인이 선임한 자이므로 대리인의 이름으로 대리행위를 한다.(X)

2. 임의대리인이 본인의 승낙을 얻어서 복대리인을 선임한 경우 본인에 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 없다.(X)

3. 법정대리인이 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 경우에는 본인에 대하여 선임 감독상의 책임만 있다. (O)
=> 자주나온다.

4. 무권대리에 관한 설명으로 틀린 것은?

   - 본인이 추인이 없는 한 무권대리행위에 대하여 본인은 아무런 책임이 없다.

   - 본인의 추인이 있으면 원칙적으로 무권대리행위는 처음부터 그 효력이 생긴다. =>? 언제부터

   - 악의의 상대방은 본인에게 최고할 권리는 없다. => 물어는 볼 수 있다.

   - 제한능력자는 무권대리인의 책임을 부담하지 않는다. => 보호해야 하니까

   - 무권대리인의 책임이 발생하는 경우, 무권대리인은 상대방의 선택에 따라서 계약의 이행 또는 손해배상책임을 부담한다.

5. 불공정한 법률행위에 해당하여 무효인 경우에도 무효 행위의 전환에 의해 유효로 될 수 있다.(O)

   => 단 추인하면 여전히 무효

6. 사회질서위반에 해당하여 무효인 법률행위도 당사자가 무효임을 알고 추인하면 새로운 법률행위로써 유효로 된다.(X)

7. 통정허위표시에 해당하여 무효인 법률행위는 당사자가 무효임을 알고 추인하면 소급해서 유효한 법률행위가 된다.(X)

  => 통정 허위는 소급은 없다. 그때부터 유효로 되는 거다

8. 법률행위가 취소되면, 법률행위는 취소한 때부터 무효가 된다. (X)

  => 처음부터

9. 법정대리인은 취소의 원인이 소멸하기 전에는 취소할 수 있는 법률행위를 추인할 수 없다. (X)

   => 추인할 수 있다.

10. 상대방이 취소권자에게 이행을 청구한 경우는 법정 추인 사유가 아니다.(O)

   => 상대방은 아니다. 취소권자만 가능하다.