전월세 보증금 지키는 법(확정일자와 전세권설정)

전세나 월세를 구하실 때는 내 보증금을 돌려받을 수 있도록 안전장치를 걸어두는 것이 가장 중요합니다. 특히 우리나라를 포함해 몇 개국 없는 전세제도에서는 보증금이 크다 보니 항상 리스크가 있다고 봐야 합니다. 전월세 계약은 세입자가 임대인의 부동산을 이용할 수 있는 권리를 얻는 대신 무이자로 임대인에게 대출해주는 것이라고 볼 수 있고 이 대출금은 회수가 안될 가능성이 항상 존재합니다.

 

확정일자와 전세권 설정 등기

 

확정일자 VS 전세권 설정 등기

소중한 보증금을 지키는 방법은 ≪확정일자≫와 ≪전세권 설정 등기≫두 가지가 있습니다.
※ 둘 중 하나만 하면 됩니다.

- 확정일자를 받는 방법은 아래 글에서 설명하였습니다.
flowershrimp.tistory.com/107

전입신고와 확정일자 받는 방법

- 전세권 설정등기에는 집주인의 동의가 필요합니다. 전세권 설정등기는 등기소에서 하며 집의 등기사항 증명서에 내가 이 집의 세입자라는 것을 등기부등본을 보는 모든 사람들이 볼 수 있도록 기재하는 것입니다. 

 

확정일자 VS 전세권 설정 등기의 차이점

1. 집주인의 동의
2. 비용
3. 보증금 보상 한도
4. 전입신고 필요 여부

- 확정일자와 전세권 설정 등기는 당연히 다르고 효력에도 차이가 있습니다.

  1. 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 필요합니다.

  2. 확정일자는 주민센터에서 600원이면 합니다. 그에 비해 전세권 설정 등기는 보증금에 따라 액수가 다르며 1억에 약 25만 원 정도 필요합니다.

  3. 집주인(임대인)에게 경제적 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가는 경우 세입자의 보증금 보상은 확정일자의 경우 해당 집의 낙찰된 건물값+토지값 내에서 보상을 해줍니다. 그러나 전세권 설정 등기는 건물값 내에서만 보상을 해주기 때문에 보증금 > 건물값인 경우 전세권 설정하면 온전히 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

  4. 확정일자를 받기 위해서는 먼저 전입신고를 해야 합니다. 반대로 말하면 전세권에는 전입신고가 필요 없습니다.

 

※ 확정일자가 세입자에게 무조건 유리합니다.

 

구분	확정일자	전세권 설정등기
집주인 동의	불필요	필요
방법	주민센터에서 임대차계약서에 날인	관할 등기소에서 가능
준비물	임대차계약서, 신분증	임대인 : 인감증명서, 인감도장, 등기필증(위임장 있을 시 위임가능) 임차인 : 주민등록초본등본, 도장, 전세계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면 등
비용	600원(보증금 무관)	등록세(보증금*0.2%) 지방교육세(보증금*20%) 등기신청수수료(15,000원) 말소등기 비용(계약종료 시) 법무사비용(20만원정도, 법무사이용시)
조건	입주 & 전입신고 필수	없음
효력	건물+토지 가격 내에서 보상	건물 가격 내에서 보상
대상	일반적인 경우	전전세 시 오피스텔 임차 시

 

 

※ 왜 전세권 설정을 하나?

    ☞ 오피스텔 임차 시 세입자가 확정일자를 받으면 해당 오피스텔은 주택으로 인정되어 임대인(집주인)의 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 따라서 임대인은 상업용인 오피스텔 계약 시 확정일자를 꺼리고 전세권 설정등기를 하려고 할 것입니다. 참고로 월세 계약인 경우 ≪임차권 설정≫이라고 합니다.