[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 1. 부동산학 총론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

 

부동산학 총론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 1. 부동산학 총론

약 3문제 출제
부동산 개념과 용어 숙지
부동산의 특성과 파생 현상에 관한 개념 정리

 

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[이용목적과 활동에 따른 토지 용어]

- 부동산학은 인간의 활동. 순수가 아니고 응용과학이다.

  1) 능률화: 원리와 기술

  2) 법적, 경제적, 기술적 접근 => 종합식 접근법

     : 기술(=물리=유형)은 공간, 자연, 환경, 위치

     : 경제는 자산, 자본, 생산요소(=재료, 생산재), 소비재(생산재 이면서 소비재다), 상품

      ※ 생산의 3요소 : 토지, 노동, 자본

     : 법률적 개념(=법적정의)
       (1) 협의: 민법상(토지+정착물)

       (2) 광의: 협의 + 준부동산

                  ※ 준부동산 : (=의제부동산, 법적부동산) 태생은 동산이다. 만약 등기나 등록을 하면 부동산처럼 쳐준다.

- 성격: 응용과학, 사회, 경험, 종합과학

  => 자연X, 순수X, 추상X

- 부동산의 기술적 개념 : 공간, 자연, 위치, 환경

- 부동산의 경제적 개념 : 생산요소, 자산, 자본, 소비재 상품

- 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물(협의의 부동산)

- 준부동산 : 자동차, 항공기, 공장 재단, 선박 등(의제 부동산)

- 복합 부동산 : 단독주택, 공동주택처럼 거래나 감정평가를 할 때 토지와 건물 등을 하나의 물건으로 보는 경우를 말함

- 토지의 소유권 공시방법은 등기이다

- 토지의 정착물 중 독립된 물건으로 취급되는 것 : 건물, 등기된 입목, 명인방법을 구비한 수목, 타인의 토지에서 재배되는 농작물

- 토지의 일부인 물건 : 돌담, 구거, 도로의 포장

 

 

 

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[이용목적과 활동에 따른 토지 용어]

- 토지의 분류: 택지 < 대지 < 부지

  1) 택지: 건축물O, 주, 상, 공

  2) 대지: 건축O, 주, 상, 공 + @(학교, 종교시설 등 모두)

  3) 부지: 바닥토지(하천, 도로, 철도), 건축O + 건축X 포함

 

- 감정평가상 토지 분류

   (대분류/소분류)

  1) 택지: 주, 상, 공

  2) 농지: 전, 답, 과

  3) 임지

 

- 공지 : 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지, 필지 내의 비어있는 토지

- 필지 : 법률적, 하나의 등기, 등록, 지번단위로 표시하는 토지

- 획지 : 경제적, 인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별. 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. 용도

- 포락지 : 과거에는 소유권이 인정되는 전/답이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지

- 빈지 : 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지

- 소지, 원지 : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지

- 부지 : 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지

- 선하지 : 고압선 아래의 토지

- 맹지 : 도로에 직접 연결되지 않은 필지의 토지

- 후보지 : 임지 지역, 농지지역, 택지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 토지(대분류 전환)

- 이행지 : 임지 지역, 농지지역, 택지지역 내에서(세부지역 간) 용도가 전환되고 있는 토지(소분류 전환)

- 법지 : 법적으로 소유권은 인정되지만, 활용 실익이 적거나 없는 토지로써 경사면 토지 등을 말한다.

- 나지 : 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지, 지상권 등 토지의 사용/수익의 법적 제한이 없다.

- 건부지 : 지상에 있는 건물에 의해(건물이 있다.) 사용/수익이 제한되는 경우가 있다. 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 최유효이용의 기대 가능성이 낮다.(나지보다 더 싸다 = 건부감가)

 

 

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[주택의 유형]

- 연립주택 : 4개 층 이하, 바닥면적(주차장 제외)이 660㎡초과인 주택

- 다세대 : 4개 층 이하, 바닥면적(주차장 제외)이 660㎡이하인 주택

- 다가구 : 3개 층 이하(지하 제외), 바닥면적(주차장 제외)이 660㎡이하인 단독주택

- 도시형 생활주택 : 300세대 미만, 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택

- 다중주택 : 학생 또는 직장인 다수인이 장기간 거주하는 구조(독립된 주거형태가 아니다), 3층 이하면서 330㎡이하인 주택

 

 

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[부동산의 특성]

- 영속성 : 비소모성, 장기투자, 장기 배려, 감가상각이 적용되지 않음(가치보존), 중고, 임대차

- 부증성 : 물리적 양 불변. 토지이용 집약화, 소유 욕구 증대(비생산성, 유한성, 희소성), 소유자 경쟁

- 부동성 : 지리적 위치의 고정. 물리적 이동 불가.
             부동산과 동산을 구별, 국지화, 지역마다 다르다. 외부효과, 임장활동 필요성의 근거, 조세 수입의 근거

- 개별성 : 비대체성, 다름, 비표준화, 개별화, 불완전경쟁시장으로 만드는 요인, 일물일가의 법칙 배제

- 인접성: 외부효과

- 인접성 : 부(-)의  외부효과 발생

- 병합, 분할의 가능성

- 영속성 : 토지의 물리적 감가상각을 배제하는 근거가 됨

- 능률성 : 최유효이용

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[부동산업]

- 부동산 투자업, 부동산금융업, 부동산 컨설팅업은 제도권에 속한 사업이 아니다.

- 소분류 : 부동산 임대업 및 공급업과 서비스업으로 나뉨

- 세분류로 부동산 임대업, 부동산 개발 및 공급업, 부동산관리업, 부동산 중개, 자문 및 감정평가업으로 나뉨

- 세세분류로 주거용/비주거용/기타 건물 임대업, 주거용/비주거용/기타 건물 개발 및 공급업, 주거용/비주거용 부동산관리업, 부동산 중개 및 대리업, 부동산 투자자문업, 부동산 감정평가업