[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 4. 부동산정책론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

부동산정책론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 4. 부동산정책론

약 5문제 출제
외부효과, 토지정책의 수단(직접/간접 개입 증)의 구분
임대료 규제 등 임대주택정책과 부동산 조세의 경제적 효과
현 정부의 부동산 정책

 

1. 토지 

1) 물리적 : 부증성(모든 문제의 파생)

2) 경제적 : 지가고

 

2. 주택

1) 양적 : 부족

2) 질적 : 주거환경

 

★시장실패 : 자율적이고 효율적인 자원배분을 하지 못하는 상태
                 1) 수급 불균형

                 2) 거래질서문란

=> 정부개입을 요함

=> 원인은? 1) 불완전경쟁 

                   (1) 공급 : 독점(1명), 과점(2~3명) => 과한 공급부족

                   (2) ★규모의경제 : 생산과 소비를 대규모로 하면 경제효과가 올라간다.
                                           -> 산업에서 심화 되면 문제가 된다. 대자본에 의한 과점

                2) 공공재의 문제 : 재정, 기금

                    (1) 소비 비경합 : 동시소비

                    (2) 소비 비배제 : 요금지불없다.

                    (1) + (2) = 무임승차 : 요금지불없이 소비하려 한다.

                    => 과소공급(부족)

                3) ★외부효과 : 토지의 부동성, 인접성에서 기인 -> 주변의 변화가 가치에 영향

                                    개인의 행위가 제3자에 영향

                                    의도성이 없다

                                    시장을 통하지 않음

                                    보상이 없다

                    (1) 정의 외부효과 : 외부경제. 주위에 이익을 가져옴(자기 돈은 들고 보상은 없음)

                         => 과소문제 발생 => 장려필요

                    (2) 부의 외부효과 : 외부불경제. 주위에 손해를 가져옴(자기는 이익보고 보상안해줌)

                         => 과대문제 발생 => 규제필요        

                4) 정보의 비대칭 : 양자의 정보가 불균등. -> 사기거래(거래질서문란)

                    => (정책) 정보공개, 공시제도                 

 

정부의 개입

1) 정치적 : 복지, 배분

2) 경제적 : 시장실패수정

★ 개입수단

    - 직접 : 수급 역할 - 토지은행(LH), 공공임대주택, 수용, 환지

    - 간접 : 수급 조절 - 임대료보조, 부동산조세, 금융

    - 토지규제 : 법, 행정 구속, 제한 - 지역지구제

                    

 

 

 

 

외부효과, 토지정책의 수단

 

- 정부가 부동산 시장에 개입할 수 있는 근거 : 토지자원배분의 비효율성, 부동산 투기, 저소득층 주거문제, 난개발에 의한 기반시설의 부족

- 부동산 시장에서 시장실패의 원인 : 자원을 효율적으로 배분하지 못한상태이며 공공재, 정보의 비대칭성, 외부효과, 불완전경쟁시장, 규모의 경제

- 공공재 : 소비의 비경합적 특성, 무임승차, 생산을 시장기구에 맡기면 과소 생산됨, 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않아도 소비할 수 있다(도로, 공원등) 비내구재도 아니며 정부만 생산비용을 부담하는 거슨 아니다

- 외부효과 : 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 영향. 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않음. 정(+)이면 PIMFY 부(-)면 NIMBY. 

- 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장개입 근거

- 부동산 조세는 소득 재분배효과

- 용도지역은 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리증진

- 정부의 부동산 시장 직접 개입 : 수요자나 공급자 역할하는 것으로 토지은행, 공영개발사업, 공공투자사업

- 정부의 시장개입은 사회적 후생 손실을 발생시킬 수 있다.

- 용도지역/지구제 : 부의 외부효과를 제거 또는 감소, 

- 용도지구는 하나의 대지에 중복지정가능

- 제2종 일반주거지역은 중층 주택을 중심으로 편리한 주거환경

- 전용 주거지역은 공동주택중심의 양호환 주거환경

- 금융지원 보조금 지급은 간접 개입 방식

- 개발부담금 제도, 개발이익 환수제도는 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 것

- 환지방식은 미개발 토지를 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 것

- 토지 정성평가제도는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 조정하는 것

- 개발권 양도제는 개발이 제한되는 지역의 소유권에서 개발권을 분리하는 것

- 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 공시, 표준지가를 국토부 장관

- 토지비축제도는 정부 직접 개입, 국토부 장관이 관리하고 사업의 주체는 한국 토지주택공사이다

 

 

 

임대주택

 

- 임대료 보조정책은 저소득층 실질소득 향상에 기여

- 임대료 상한을 균형 가격 이하로 규제하면 초과수요 발생 가능

- 임대료 보조정책은 장기적으로 공급을 증가시킬 수 있다.

- 정부의 규제 임대료가 균형 임대료보다 낮아야 주거비 부담을 완화할 수 있다.

- 임대료 규제란 일정 수준 이상의 임대료를 임차인에게 부담시킬 수 없도록 하는 제도

- 주택바우처는 임대료 보조 정책 중 하나

- 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택공급을 위축시킬 우려가 있음 또한 공급을 감소시키며 부실화를 초래

- 분양가상한제 적용주택의 분양가는 택지비와 건축비로 구성

- 신규 분양주택의 공급 위축과 질의 하락 야기

- 도시형 생활주택은 분양가 상한제 미적용

- 공공임대주택공급은 국가, 지방자치단체, 지방공사, 한국토지주택공사 등이 국가 및 지자체의 재정 등을 지원받아 건설

- 현재 우리나라 시행제도는 실거래가 신고제, 분양가 상한제

- 공인중개사 제도 -> 부동산실명제 -> 자산유동화 제도 -> 부동산 거래신고제

- 공공임대주택은 입주자의  주거지 선택이 제한되는 단점

- 행복주택 : 대학생, 사회초년생, 신혼부부 공공임대주택

- 영구임대주택 : 최저소득 계층, 50년 이상 또는 영구임대

- 장기전세주택 : 전세계약의 방식 임대주택

- 분양전환 공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양전환

- 기존주택 전세임대주택 : 전대

 

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부동산 정책

 

- 거래세 인상 시 가격탄력성이 낮은 쪽(비탄력적일수록) 더 많은 세금을 부담하게 된다. 재화의 가격 상승, 공급자의 실질 이윤 줄어들고 수요자 생산자의 잉여가 감소. 경제주체의 만족도가 떨어지고 경제적 순손실 발생 가능

- 선분양제도는 건설자금을 구매자에게 조달

- 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위에 보유세를 차등부과할 수 있다.

- 토지공급의 가격탄력성이 0인 경우 부과된 세금은 모두 공급자가 부담(토지공급을 전혀 감소시킬 수 없으므로)

- 국세 : 종합부동산세, 상속세, 양도소득세

- 지방세 : 취득세, 재산세

- 종합부동산세 : 국세, 보유과세, 누진세

- 취득세 : 지방세, 취득과세, 비례세

- 재산세 : 지방세, 보유과세, 누진세, 비례세

- 상속세 : 국세, 취득과세, 누진세

- 양도소득세 : 국세, 양도 과세, 누진세 및 비례세