[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 3. 부동산시장론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

 

부동산시장론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 3. 부동산시장론

약 5문제 출제
부동산시장의 특성 및 기능, 정보의 효율성, 차액지대설, 위치(입찰)지대설, 준지대, 경제적 지대
레일리의 소매인력법칙과 허프의 확률모형 계산문제

시장특성

1) 불완전

(1) 지역 : 소수 수급, 제한적

(2) 진퇴 어려움 : 진입장벽

 

2) 국지성 : 국한지역

(1) 부동산 : 국지화

                

3) 수급 조절의 어려움
(1) 공급의 장기성

   : 단기 수요 폭증, 공급X : 가격왜곡

 

4) 거래의 비공개

   : 사적

 

5) 비표준화, 비조직성 => 개별성

   

- 자원배분(수급조절), 질의 조절이 있기도 하다.

- 이용결정(유형의 결정) : 지대 지불능력

 

주택시장분석

1) 정량적 : (1) 주택 유량 - 기간 : 장기 : 신규주택

                          (장/유/신)

               (2) 주택 저량 - 시점 : 단기 : 기존주택

                    - 공급이 단기로 제한되어 있기 때문 분석해야 한다.

                    - 내구성 : 중고시장의 규모가 크다. 

 - 유량수요 : 기간구매

 - 유량공급 : 기간공급

 - 저량수요 : 시점보유

 - 저량공급 : 시점존재

 예제) 1년 공급 -> 유량공급

         1년 구매 -> 유량수요

         현재 존재 -> 저량공급

         현재 공급 - 현재 수요 = "공실" 

2) 현상 - 여과

    : 주택의 질적변화, 소득변화에 따른 연쇄적 주거이동

    : 종류 (1) 하향여과 : 고소득자 -> 저소득자 : 능동적 여과

            (2) 상향여과 : 저소득자 -> 고소득자

                ex) 재건축, 재개발

    => 여과는 주택신규개발이 필요(전제조건)

    => 주거의 질적개선

3) 현상 - 주거분리

    : 고소득, 저소득계층의 분리(= 소득계층별 분화)

      -> 원인 : 정(+)의 추구, 부(-) 회피

      -> 특징 : 어디에서든 발생가능

      -> 경계지역 특징 : (1) 경계 : 고 접 : 할증, 프리미엄(+)

                               (2) 경게 : 저 접 : 할인, 디스카운트(-)

                               (3) 고 : 경 접 : 할인

                               (4) 저 : 경 접 : 할증

4) 정보

   - 효율적 시장이론

   (1) 약성 : 과거만 반영

   (2) 준강성 : 과거 + 현재 반영(공표된 정보)

   (3) 강성 : 과거 + 현재 + 미래 반영

 

 

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- 할당 효율적 시장에서는 정보비용을 상회하는 초과이윤의 획득이 불가능하며, 과소평가나 과대평가의 가능성이 낮거

나 없다.

- 할당 효율적 시장이란 어느 누구도 싼 값으로 정보를 획득할 수 없는 시장. 즉 정보나 자원이 시장참여자에게 균형적으로 배분된 시장

- 부동산시장에서는 시장의 지역성, 지역시장성이 존재

- 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

- 부동산은 개별성에 따라 표준화가 제한된다. 주식과 달리 공매를 통한 가격하락위험을 타인에게 전가하기 어렵다. 공매자체가 없다.

- 부동산시장은 불완전경쟁시장이더라도 할당 효율적 시장이 될 수 있다. 정보비용보다 이윤이 더 많다면 할당 효율적이지 못할 수도 있다.

- 강성 효율적 시장에서는 정보를 이용하여 수익을 얻을 수 없다.

- 정보가 이미 가격에 반영된 시장을 효율적 시장이라 한다.

- 강성 효율적 시장은 공개된 것이건 미공개건 어떠한 정보도 이미 가치에 반영된 상태다

- 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.

- 약성 효율적 시장은 과거의 정보가 이미 가격에 반영된 시장이며 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하더라도 초과이윤을 획득할 수 없다.

- 준강성 시장은 공개된 모든 정보가 부동산가치에 반영된 시장이다.

- 주거분리란 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 분리되는 현상

- 고소득층 주거지역의 경계와 인접한 저소득층 주택은 정(+)의 외부효과로 인해 할증되어(비싸게) 거래된다.

- 저소득층 주거지역의 경계와 인접한 고소득층 주택은 부(-)의 외부효과로 인해 할인되어(싸게) 거래된다.

- 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이현상이 발생한다.

- 주택여과과정은  주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명한다.

- 상위계층 주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 함

- 공가의 발생은 주거지 이동과 관계

- 주택의 하향여과가 원활하게 작동하면 저가주택이 차지하는 비중이 증가한다.

 

 

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복합쇼핑몰 A토지
2년 후 쇼핑몰 개발 가능성 50%
2년 후 개발되면 A토지 가격은 6억 500만원, 아니면 3억 250만원 예상
투자자 요구수익률은 약 10%

=> 확실성하 토지의 가치 = 6억 500만원/(1+0.1)2제곱 = 5억
=> 불확실성하 토지의 가치 = (0.5*6억 500만원) + (0.5*3억 250만원)/(1+0.1)2제곱 = 3억 7,500만원
따라서 5억 - 3억 7,500 = 1억 2,500만원

정보가치 = 확실성하 현재가치 - 불확실성하 현재가치
현재가치 = 미래가치 / (1+r)n제곱

 

 

 

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리카도의 차액지대론 : 한계지와의 비옥도(생산성)의 차이가 지대를 결정한다.

- 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시
- 조방적 한계의 토지에슨 지대가 발생하지 않으므로 무지대 토지가 된다.
- 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

- 리카도는 지대를 토지소유자에게 귀속되는 불로소득에 해당하여 잉여로 간주

- 절대지대설에 의하면 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인

- 입찰지대설에 따르면 토지이용은 토지이용은 최고의 지대지불의사가 있는 용도에 할당된다.

- 토지에서 발생하는 지대소득은 영구적이지만, 토지 이외의 고정생산요수에 발생하는 일시적인 소득이다.

- 해리스와 울만의 다행이론은 집적지향성을 다핵이론. 다핵심이론은 대도시나 현대도시에서 발생하는 중심업무지구 외에 부도심의 기능별 분화현상을 설명한다.

- 알론소의 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대 개념 적용. 입찰지대는 단위면적 토지에 대하여 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액을 말한다.

- 헤이그의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용이라 한다.

- 마샬은 토지가 아닌 인간이 투입한 인공적인 기계, 설비 등 자본재로부터 발생하는 일시적인 소득, 장기적으로 재화의 가격이나 생산량에 영향을 주는 것을 준지대라 한다.

- 버제스의 동심원이론 : 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시내부에 적용

- 크리스탈러의 중심지이론 : 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라짐. 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화

- 넬슨의 소매입지이론 : 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시

- 튀넨의 고립국이론/위치지대설에서는 도시로부터 거리에 따라 농작물의 재배형태가 달라진다는 점에 착안하여, 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다고 하였다. 위치지대 및 입찰지대이론

- 경제(파레토)지대는 공급의 희소성에 따른, 즉 송급이 제한된 생산요소에 의해 발생하는 추가적인 보수로, 전용수입을 초과하여 발생하는 일종의 초과수익을 말한다.

- 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인 : 교통의 발달, 소득의 증가

- 선형이론 -> 교통과 소득의 변화

- 호이트의 선형이론 : 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다. 부채꼴! 주요간선도로 근접성

- 버제스의 동심원이론 : 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 과정으로 나타난다. 동심원이론 -> 소득의 변화, 동심원이론에 의하면 점이(천이)지대는 고급지구보다 도심으로부터 근거리에 위치한다.

- 뢰시의 최대수요이론 -> 공업입지이론

- 레일리의 소매인력법칙 : 두 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구수에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례

- 베버는 최소비용이론은 운송비를 가장 중요한 이론으로 본다. 수송비최소 > 인건비최소 > 집적이익 최대 순으로 입지

- 컨버스는 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.(구매지향비율이 1:1인 지점) 실측거리, 시간거리, 매장규모의 공간요인을 고려함

 

 

 

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C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어짐 A도시는 5만명, B도시는 10만명, C도시는 3만명
레일리의 소매인력법칙을 적용하여 C도시에서 A,B 각 도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?

=> 5만명/10만명 * (10km/5km)2제곱 = 4/2 = 2/1
=> C도시 3만명 * 2/3 = A도시로 2만명
=> B도시로 3만명 * 1/3 = 1만명

 

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C도시 인근 A,B 두개의 할인점이 있다. 허프의 상권분석모형을 적용하여 B할인점의 이용객수?
(단, 거리마찰계수 2이고 도시인구의 60%가 할인점이용)

A할인점(면적 5,000m2) --------10km---------- C도시(인구 30만명) --------20km-------- B할인점(면적 2만m2)

= 일단 30만명 * 60% = 18만명이 할인점 이용
= A할인점 = 5000/10제곱 = 50
= B할인점 = 2만/20제곱 = 50
= 따라서 각각 9만명

- 허프 모형에서 전문품점은 교통비나 거리를 크게 고려하지 않기 때문에 거리에 대한 저항이 작다. 공간마찰계수가 작다.