[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 5. 부동산투자론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

부동산투자론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 5.부동산투자론

약 7~8문제 출제
투자 현금흐름 계산, 화폐의 시간가치, 할인 현금수지 분석법
위험-수익의 상쇄 관계를 통한 투자대안의 분석(지배원리, 효율적 포트폴리오), 포트폴리오 이론(분산투자이론)

투자 : 현재(투자액, 확실성) -> 미래(수입액, 불확실성 = 리스크)

         -> 부동산투자 특징

             1) 햇지 : 인플레이션, 실물가치 상승, 화폐가치 하락(=구매력 하락)

                         -> 실물, 금, 부동산 등 실물자산에 투자

             2) 소득 이득, 자본이득 : 영업소득(임대수입), 처분 이득(매매차익, 영속성)

             3) 레버리지 : 고가성, 타인자본을 이용하여 매입(대출)

 

부동산 매입 시 나는 직접 투자자고 대출받은 은행은 간접 투자자

: 투자자 - 나는 지분 투자자

           - 은행은 저당 투자자

: 투자액 - 내 돈은 지분투자액(=자기 자본) 

           - 은행돈은 저당 대부액(Loan) = 타인자본

           - 집값은 총투자액 = 부동산 가치(Value)

: 수익률 -> 수입액/투자액 

           - 지분 수입/자기 자본 = 자기 자본수익률 = 내 몫

           - 이자수입/타인자본 = 타인자본수익률 = 저당 수익률 = 금리

           - 전체 투자수익률 = 총투자수익률

 

레버리지 효과 = 대출 효과

- 타인자본 : 자기 자본 수익률에 미치는 효과

- 사례) 주택담보대출, 전세제도(전세 끼고 집 매입)

1) 정의 효과 : 집값이 올라갈 때(내 몫=자기 자본), 금리가 쌀 때(은행 몫=타인자본)

                   자기 자본수익률 > 총 수익률 > 타인자본수익률

2) 부의 효과 : 집값이 내려갈 때, 금리가 오를 때

※ 0의 효과(★중립적 레버리지) => 변하지 않는다. 동일하다.

 

위험 = 불확실성 : 측정 -> 분산, 표준편차

1) 사업적 위험 : 수익성 => 시장(공실), 위치(입지), 운영(경비)

2) 금융적 위험 : 레버리지 => 채무불이행 위험 (제거 가능하다. = 대출 안받으면 된다.)

3) 법률적 위험 : 정책, 규제

4) 인플레이션 위험 : 화폐가치가 떨어진다. = 구매력 하락 = 대출자에게 불리(이자가 하락하니까) => 은행은 변동금리를 선호한다.

    & 임대인에게도 임대료하락으로 불리해진다. => 인상계약으로 해지할 수 있다.

    & 봉급자 : 월급하락

5) 유동화 위험 : (= 현금화) 
    : 쉽다면 현금화 쉽다. 부동산은 유동성이 낮다. 

      현금 > 주식 > ... > 부동산

 

수익률

1) 요구 수익률 : 투자자가 요구하는 최소 필수 수익률

                      => 기회비용(= 포기대가) 

                      = 무위험률(= 무위험자산 수익률, 예금금리, 국채 등 객관적)

                         + 위험할증률(= 위험이 커지면 할증률이 크다. 주관적)                           

2) 기대 수익률 : (계산문제가 나온다.)

   : 미래예상 = 불확실성

     (1) 호황 20% 확률, 30% 수익률

     (2) 정상 30% 확률, 20% 수익률

     (3) 불황 50% 확률, 10% 수익률

     = 가중평균을 구한다.

        0.2 * 30 + 0.3 * 20 + 0.5 * 10 = 17%

※ 기대가 크거나 요구가 작으면 투자한다.

3) 실현 수익률 (투자 의사결정에 아무런 영향이 없다.)

 

평균 = 수익률

분산 = 위험

=> 평균이 동일하면 분산이 낮은 것을 선택

동일위험 최고수익을 이어보면 => 효율적 투자 집합, 효율적 투자 전선, 프런티어 => 우상향 모양이 된다.

이러한 것들을 모으면 포트폴리오가 된다. => 분산투자

 

체계적 위험 : 금리, 인플레이션, 불황 : 제거 불가능(시험 출제)

비체계 위험 : 제거 가능(=> 포트폴리오 효과, 분산투자, 서로간의 움직임이 반대되게 짜야한다.)

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 투자

- 실물자산이며 토지의 영속성으로 가치 보존력이 양호하다. 

- 임대사업 법인은 감가상각과 이자비용을 세금 산정 시 비용으로 인정된다

- 인플레이션 방어하는 효과를 가진다.

- 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 적다.

 

 

투자분석

1) 현재 - 투자액

2) 미래 - 수입액 

1)과 2)를 비교, 분석하여 투자 결정

 

* 수입

   (1) 영업 : 소득이득

   (2) 처분 : 자본이득

 

 

영업

사례)
1) 가격 : 10억(가치)
2) 100만원, 20호 임대
3) 지분 : 6억
   융자 : 4억 : 대부액, 3% 10년
4) 5년 후 15억에 매각예정

=> 월세 수입은 영업이익, 처분은 자본이익
= 세후 : 매출 - 경비 - 부채 - 세금 (순서대로 차감한다.)
(암기)
가공기유 => 가능총소득 - 공실 불량 + 기타 수입(영업외수입) = 유효총소득
유영순 => 유효총소득 - 영업경비(관리, 광고, 보험) = 순영업소득
순부세 => 순영업소득 - ★부채서비스(부채서비스액, 저당지불액, 월부금) = 세전현금흐름
=> 세후현금흐름 = 세전현금흐름 - 영업소득세   

 

 

처분

매도가격 - 매도경비 = 순매도액
순매도액 - 잔금 = 세전 지분복귀액
세전 지분복귀액 - 자본이득세(=양도세) = 세후 지분복귀액

 

 

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현금흐름 추정

- 유효 총소득 = 가능 총소득 - 공실 및 대손충당금

- 순 영업소득 = 유효 총소득 - 영업경비*

  *영업경비 = 광고비, 전기세, 수선비 등 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비

- 세전 현금수지 = 순 영업소득 - 부채 서비스(원금상환액, 이자비용)

- 세후 현금수지 = 세전 현금수지 - 영업 소득세*

  *영업 소득세 = 과세대상 소득 * 영업 소득세율

                   = (순 영업소득+대체 충당금-감가상각비-이자지급분) * 영업 소득세율

 

- 총소득 승수 = 총투자액 / 총소득

- 순소득 승수 = 총투자액 /순 영업소득

- 부채 감당률이 1보다 작으면 투자로부터 발생하는 순 영업소득이 부채 서비스액을 감당할 수 없다고 판단한다.

 

 

부동산의 수익과 수익률

- 요구수익률은 부동산에 투자가 이뤄지기 위한 최소한의 필수 수익률

- 기대수익률 > 요구수익률이어야 투자 안이 채택됨

- 총투자수익률 = 순 영업소득/총투자액

- 회수 불가능한 임대료 수입(공실, 대손충당금)은 영업경비에 포함하지 않는다. 대신 순 영업소득 산정 시는 필요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

화폐의 시간가치

- 할증 : 현재(투자) + 이자 => 미래가치(수입)

- 할인 : 미래(수입) - 이자 => 현재가치(투자)

- 연금의 현재가치 계수와 저당 상수는 역수 관계

  * 현재가치 단어가 나오면 저당 상수 역수

- 연금의 미래가치란 미래의 일정 시점에서의 원금과 이자의 총액이며 이자는 복리 방식으로 계산한다.

- 일시불의 현재가치 계수는 할인율이 상승할수록 작아진다

- 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당 상수를 사용한다

  (원리금 균등상환방식일 때만)

- 상환비율 + 잔금비율 = 1

 

향후 3년간 순 영업소득의 현재가치의 합?

- 연간 임대료는 1년 차 5,000만원에서 매년 200만원 증가
- 연간 영업경비는 1년차 2,000만 원에서 매년 100만 원 증가
- 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95
- 2년 후 일시불의 현가계수 0.90
- 3년 후 일시불의 현가계수 0.85

=>
1년 차 : 임대료 수입 - 영업경비 = 순 영업소득 5,000 - 2,000 = 3,000
2년 차 : 임대료 수입 - 영업경비 = 순 영업소득...
3년 차 : 임대료 수입 - 영업경비 = 순 영업소득...

=>
(3,000 * 0.95) + (2년 차 순 영업소득 * 0.90)...
8,360만 원

3년 동안 매년 3,000만 원씩 불입, 연 10% 복리, 3년후 미래가치는?

3,000만원 * (1+0.1) 3 제곱 - 1 / 0.1 = 9,930만 원

월복리는
매월 불입금 * ((1+이율/12) 개월 수 제곱 - 1) / (이율/12)

5년 후 1억의 가치?
1억 * 1/(1+할인율) 5 제곱

 

할인 현금흐름 기법(DCF)

- 내부수익률(IRR)은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는 할인율을 의미하므로 순 현재가치를 0으로 수익성지수를 1로 만드는 할인율을 말한다.

- 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금 유입의 현가 - 현금유출의 현가

- 화폐의 시간가치에 대한 개념이며 투자의사결정 기법이다.

- 요구수익률과 내부수익률이 사용된다.

 

- 수입액의 현재가치 vs 투자액의 현재가치 비교 = 유입액의 현재가치 vs 유출액 비교  (1+r)n승
  1) 유입액의 현재가치 - 유출액 : 금액 - 순현가법
  2) 유입액의 현재가치 / 유출액 : 배수 - 수익성지수법
  3) 유입액의 현재가치 / 유출액 : 수익률 - 내부수익률법

 

순 현가(NPV)와 내부수익률(IRR)
(단, 할인율 연 20%, 사업기간 1년)
초기 현금지출 5,000원, 말기 현금유입 6,000원

=> 현금유입의 현가 = 6,000/(1+0.2) 1 제곱 = 5,000원
=> 순 현가 = 유입의 현가 - 유출의 현가 = 0원
=> 내부수익률은 현금유입의 현가와 유출의 현가를 같게 만드는 할인율을 의미 따라서 20%

향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)?
- 현금유입은 1년 차 1000만 원, 2년 차 1200만 원
- 현금유출은 유입의 80%
- 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95, 2년 후 0.90

=> 1년 후 1000만 원의 현재가치는 *0.95 해서 950만 원
=> 2년 후 1200만 원의 현재가치는 *0.90 해서 950만 원
... 합은 2030 만원이고 현금유출은 유입의 80%라고 했으므로 2030*0.80 = 1624

=> 2030/1624 = 1.25

- 회수기간은 짧아야 한다.

- 순현재가치가 0이 되는 단일 투자 안의 경우 수익성 지수는 1이 된다.

- 재투자에 있어서 순현재가치 법이 내부수익률보다 합리적이다

- 자본 환원율 = 종합 자본 환원율 = 환원이율 => 일종의 요구수익률을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

자기 자본수익률 = 세전 현금수지 / 지분투자액
= (순 영업소득-부채서비스액) / 지분투자액
= (순영업소득 - (대출금액 * 연 이자율)) / 지분투자액

문제) 기간 초 부동산 가격 10억
1년간 순 영업소득(NOI) : 연 3천만 원(기간 말 발생)
1년간 부동산 가격 상승률 : 연 2%
1년 후 부동산을 처분함
대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기 일시상환

=> 타인자본 활용하지 않는 경우
3천만 원 + 2천만 원 / 10억 원 = 5%

=> 타인자본 50% 활용 시
3천만 원 - (5억* 0.04) + 2천만 원 / 5억 원 = 6%

시장 가격이 5억 원이고 순 영업소득이 1억 원인 경우 최대 대출 가능금액은?

- 연간 저당 상수 0.2
- 대출승인조건 LTV 60% 이하
- DCR 2 이상
- 기존 저당 대출금 1억 원

=> LTV = 5억의 60 = 최대 3억 원
=> 부채 감당률 = 순 영업소득 1억 원 / 원리금(부채 서비스액) = 2
     에서 원리금은 5천만 원이다. (= 융자금 * 0.2) 해서 융자금은 2억 5천이고 기대출 1억을 제하면 1억 5천만 원

 

총투자액 10억
지분투자액 6억
세전 현금수지 6천만 원/년
부채 서비스액 4천만 원/년
유효 총소득승수 5

1. 총소득승수 5 = 10억 / 유효총소득
해서  유효 총소득은 2억 원
2. 순소득 승수는 10이다. 총투자액 = 10억/순 영업소득 1억
   순영업소득 = 유효 총소득 2억 - 영업경비 (4천 + 6천)
3. 세전 현금 승수 지승수= 지분투자액 6억 / 세전 현금수지 6천만 원
4. 종합 자본 환원율은 순소득 승수의 역수 관계 = 순 영업소득 / 총투자액 = 10%

 

 

 

 

 

 

 

임대주택의 1년간 운영실적자료. 이중 가능 총소득에 대한 영업경비 비율은?

호당 임대료 연 5백만 원
임대 가능 호수 60호
공실률 10% 
순 영업소득 연 2억 1천만 원

가능 총소득 = 500 * 60호
유효 총소득 3억 - 공실 10% = 2억 7천
순 영업소득(2억 1천) = 유효 총소득 2억 7천 - 영업경비 
따라서 영업경비는 6천

영업경비 비율은 = 영업경비 6천/가능 총소득 3억 = 20%

- 부동산 투자의 체계적 위험은 시장의 구조적인 위험으로 분산투자로 피할 수 없다

- 비체계 위험은 분산 포트폴리오로 제거할 수 있다.

- 위험조정 할인율 = 요구수익률

- 고정금리 대출은 인플레이션 위험을 높인다.

- 효율적 프런티어는 우상향 => 위험과 수익의 상쇄 관계를 의미. 위험을 감수하면 수익이 증가

   투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.

 

상가의 예상수익률

비관적 확률 20% - 예상수익률 4%
정상적 확률 40% - 예상수익률 x
낙관적 확률 40% - 예상수익률 10%
상가의 기대수익률 8%

=> 8% = (0.2*4%) + (0.4*x) + (0.4*10%)
= 0.8% + a% + 4%
a = 3.2%
즉 x는 8%

 

기대수익률 문제
(확률은 호황 40%, 불황 60%)
상가 자산 비중 20% - 호황 예상수익률 20%, 불황 예상수익률 10%
오피스텔 자산비중 30% - 호황예상수익률 25%, 불황예상수익률 10%
아파트 자산비중 50% - 호황예상수익률 10%, 불황예상수익률 8%

기대수익률부터 구하고 , 가중치에 따른 포트폴리오 기대수익률을 구한다.
=> 상가 = (0.4*20%) + (0.6*10%) = 14%
오피스텔 = (0.4*25%) + (0.6*10%) = 16%
아파트 = (0.4*10%) + (0.6*8%) = 8.8%

따라서 포트폴리오 기대수익률은 (0.2*14%) + (0.3*16%) + (0.5*8.8%) = 12%