[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 7. 부동산개발 및 관리론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

 

부동산개발 및 관리론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 7. 부동산 개발 및 관리론

약 5문제 출제
BTO/BTL 방식, 개발사업의 타당성분석, 민간의 개발방식 유형
부동산 관리 및 부동산 마케팅

 

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부동산 개발

- 제1섹터 : 정부 주체

- 제2섹터 : 민간 주체

- 제3섹터 : 공사 혼합 부문 개발, 제2섹터 개발이라고도 함. 민간 자본과 기술 + 공공 인허가 행정부담하며 상호 보완

- BOT(Build-Operate-Transfer) : 사업시행자가 시설을 준공, 소유권 보유하며 시설 수익 가짐, 일정 기간 경과 후 국가 또는 지자체에 귀속

- BTO(Build-Transfer-Operate) : 사업시행자가 준공하고 바로 소유권 이전하고 임대하여 수익을 냄

- BOO(Build-Own-Operate) : 사업시행자가 준공, 소유권, 운영권

* B 준공, T 소유권, O 운영권, L 리스(임차)

- 토지신탁 : 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발하고 분양/임대하여 그 수익을 수익자에게 줌

- 5단계 : 사업구상(아이디어) -> 예비적 타당성 -> 사업부지 확보 -> 사업 타당성 분석 -> 건설

- 워포드 : 부동산 개발의 위험을 법률위험, 시장위험, 비용 위험으로 구분

- 행정변화에 의한 인허가 지연 위험(법적 위험)은 시행사 또는 시공사가 관리할 수 없는 위험이다.

 

재건축

- 조합의 사업성에 부정적인 영향 : 비용 증가/수익성 저하 => 건설자재 가격 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간의 연장, 기부채납의 증가

- 조합의 사업성에 긍정적인 영향 : 분양가 상승, 용적률의 할증, 이주비 대출금리 하락

 

부동산 개발 분석

- 민감도 분석 : 개발사업의 경제성 분석, 투자분석에 활용

- 시장분석 : 시장의 수요와 공급 상황

- 예비적 타당성 : 예상되는 수입과 비용 계산하여 수익성 검토

- 인근 지역 분석 : 환경요소의 현황과 전망

 

 

 

입지계수(LQ) 계산문제

A지역 X산업, B지역 Y산업의 입지계수는?

X산업 : 고용자수(A = 100, B = 140)
          입지계수 (A = ?, B = 1.17)
          전 지역 고용지수 = 240
Y산업 : 고용자수(A = 100, B = 60)
          입지계수 (A = 1.25, B = ?)
          전 지역 고용지수 = 160
고용자수 합계 A = 200, B = 200, 전지역 고용지수 = 400

=>
A지역의 입지계수 = 100/200 / 240/400 = 0.83
B지역의 입지계수 = 60/200 / 160/400 = 0.75

 

부동산 개발사업의 방식

- 사업 위탁(수탁) 방식 : 토지소유자가 소유권 유지, 개발업자가 사업 시행하고 수수료 받음

- 신탁개발 : 토지 소유자로부터 신탁회사가 소유권 이전받고 사업주체가 됨

- 등가교환 방식 : 개발업자가 공사비 부담하여 개발, 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 수익을 나눔

- 토지신탁, 사업 수탁 방식의 공통점 : 개발지분을 공유하지 않고, 수수료 문제가 발생

- 토지신탁, 사업수탁 방식의 차이점 : 토지신탁은 소유권이 신탁회사로 이전, 사업 수탁은 이전하지 않음

- 컨소시엄 구성 방식 : 법인 간 컨소시엄 구성하여 사업

- 공사비 지급형 사업방식 : 토지소유자가 건설업체에 공사를 발주, 공사비 지급은 분양수익금으로 지급

 

토지 취득 방식에 따른 개발방식

- 환지 : 미개발 토지를 택지 등으로 개발하여 원토지소유자에게 개발토지를 재분배

- 신개발은 개발되지 않은 농지나 산지를 건축이 가능한 토지로 전환 -> 환지도 신개발의 유형

 

부동산 관리

- 자산관리 : 포트폴리오 관리 분석, 부동산 투자 위험관리, 재투자/재개발 과정 분석, 임대마케팅 시장분석

- 시설관리는 부동산 시설을 운영/유지하며 소극적 관리에 해당

- 자기 직접 관리 : 전문(위탁)에 비해 기밀유지에 유리, 의사결정 신속

- 임차 부동산에서 발생하는 총수입의 일정 비율을 임대료로 지불한다면, 이는 임대차의 유형 중 비율 임대차

- 기술적 측면의 관리는 대상 부동산의 물리적/기능적 하자의 유무를 판단 하고 조치하는 것

- 위탁방식은 대형건물관리에 유용

- 자치관리방식 : 관리요원이 안일해지기 쉬움

- 혼합 관리방식은 일정 부분만 위탁하기 때문에 자가관리와 위탁의 단점만 노출될 가능성이 있고 책임소재가 불분명해지는 단점이 있다.

- 위탁관리형 주택임대관리업 : 임대차 체결/갱신, 입주/명도, 임대료 부과/징수, 시설물 유지/개량, 대출 알선은 아니다.

 

 

 

연임대료 계산문제

A회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하면 기본 임대료만 부담, 손익분기점 초과하는 매출액에 대해 일정 임대료율을 추가 임대료를 가산하는 비율 임대차 방식으로 임차한다. 향후 1년 동안 지급할 것으로 예상되는 임대료는?
(조건)
- 예상 매출액 : ㎡당 20만 원
- 기본 임대료 : ㎡당 6만 원
- 손익분기점 : 5,000만 원
- 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%
=>
기본 임대료 = 6 * 500 
추가 임대료 = ((20만 원 * 500) - 5,000만 원) * 0.1
=> 기본 임대료 + 추가 임대료 = 3,500만 원

 

부동산 마케팅

- 4P 마케팅 믹스 : Product(제품), Place(유통경로), Price(가격), Promotion(판매촉진)

- 시장 세분화 : 구매자의 집단을 세분화

- 표적시장 : 세분된 시장 중 표적을 삼고 마케팅

- 판매촉진 : 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극/유인

- 저가전략 : 빠른 자금 회수를 원하고 지역 구매자의 구매력이 낮은 경우

- 셀링포인트 : 구매자의 욕망을 만족시키는 특징

- 관계마케팅 : 공급자와 소비자의 관계를 지속적으로 유지

- STP전략 : 시장 세분화(Segmentation), 표적시장(Targeting), 포지셔닝(Positioning)

- AIDA : 주의(Attention), 관심(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)