[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 8. 부동산감정평가론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

부동산감정평가론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 8. 부동산감정평가론

약 7문제 출제
감정평가의 기초이론, 규칙
부동산 가격공시제도
감정평가의 방식에서 계산문제

 

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감정평가에 관한 규칙

- 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 일괄하여 감정 평가할 수 있다.

- 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 평가할 수 있다.

- 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜이다.

- 시장가치란? 통상적인 시장에서 충분한 기간 물건을 잘 아는 당사자간 자발적인 거래가 있는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액이다.(최고가액이 아니다.)

 

부동산의 가격

- 가격은 부동산 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.

- 가격은 과거의 일정 시점, 가치는 부동산의 편익을 현재가치로 환원한 값

- 적산법은 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

- 동일수급권은 대상 부동산과 대체, 경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 권역을 말한다.

- 유효수요란 구매의사와 지불능력을 갖춘 실질적 수요를 말한다.

- 균형의 원칙에서 균형을 이루지 못하는 부분은 기능적 감가요인으로 처리한다.

- 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근 환경의 영향을 고려한다.

- 균형의 원칙 : 내부 구성요소(기능, 구조, 설계 등)로 평가 ex. 천정높이 등

- 개별공시지가를 공시 안 해도 되는 경우 : 표준지, 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지, 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지, 국세 부과대상이 아닌 토지

- 부동산 가격공시 : 표준주택은 단독주택 중에서 선정(공동주택 안된다.)

- 표준지 공시지가의 효력 : 토지 지가정보 제공, 토지거래의 지표, 국가/지자체 업무에서 지가산정, 개별토지 감정평가

                                   지가변동률은 아니다.

 

 

 

 

감정평가

- 지역분석은 거시적, 광역적 분석, 개별분석은 구체적, 미시적 분석

- 지역분석 -> 개별분석 순서로 수행한다.

- 지역분석 : 지역요인, 가격 수준, 부동성/인접성/지역성, 적합의 원칙, 경제적 감가, 광역/거시적

- 개별분석 : 개별요인, 구체적 가격, 개별성, 균형의 원칙, 기능적 감가, 개별적/구체적/미시적

- 공시지가 기준법은 공시지가를 기준으로 시점 수정

- 수익환원법은 현금흐름

- 가치 형성 요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 요인

- 절차 : 기본적 사항의 확정 - 처리계획 수립 - 대상물건 확인 - 자료수집 및 정리 - 자료 검토 및 가치 형성 요인의 분석 - 감정평가방법의 선정 및 적용 - 감정평가액의 결정 및 표시

 

감정평가액 계산문제

- 거래 사례를 통한 가치 : 1.2억
- 조성비용을 통한 가치 : 1.1억
- 임대료를 통한 가치 : 1.0억
- 시간 가액 조정방법 : 가중치 부여
- 가중치 : 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%

=> 거래 사례는 비교방식, 조성비용은 원가, 임대료는 수익
1.1 * 0.2 + 1.2 * 0.5 + 1.0 * 0.3 = 1.12억 원

- 시산 가액은 산술평균이 아닌 가중 평균하는 것이다.

- 원가방식 : 원가법, 적산법, 비용성

- 비교방식 : 거래 사례 비교, 임대사례 비료, 공시지가 기준법

- 수익방식 : 수익환원법, 수익 분석법, 수익성의 원리

 

재조달원가 계산문제

20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500제곱미터, 연면적 1,450제곱미터)
준공 당시의 공사비 내역
 - 직접공사비 : 3억 원
 - 간접공사비 : 3천만 원
   => 공사비계 : 3억 3천만 원
 - 개발업자의 이윤 : 7천만 원
   => 총계 = 4억 원
20년 전 건축비 지수 : 100, 기준시점 건축비지수 : 145

=>
건축비의 변동 반영하여 재조달원가 구하고 연면적으로 나눈다.
= 재조달원가 = 4억 원 * 145/100 = 5억 8천만 원
= 제곱미터당 원가 = 5억 8천만 원 / 1,450제곱미터 = 4십만 원

 

 

 

원가법에 의한 기준시점의 감가 수정액 계산문제

- 준공시점 : 2009년 6월 30일
- 기준시점 : 2014년 6월 30일
- 기준시점 재조달원가 : 2억 원
- 경제적 내용연수 : 50년
- 감가 수정은 정액법, 내용연수 만료 시 잔존가치율은 10%

=> 잔존가치는 2,000만 원
= 매년 감 가액 = 1.8억/50년 = 360만 원
= 5년이면 * 360 = 1,800만 원

 

원가법에 의한 대상물건의 적산 가액 계산문제

- 사용승인일의 신축 공사비 : 6천만 원
- 사용승인일 : 2018.9.1
- 기준시점 : 2020.9.1
- 건축비 지수
  2018.9.1 = 100
  2020.9.1 = 110
- 경제적 내용연수 : 40년
- 감가 수정 방법 : 40년
- 내용연수 만료 시 잔가율 : 10%

=> 적산 가액 = 재조달원가 - 감가 수정
1) 재조달원가 = 6,000만 원 * 1.1(건축비 지수) = 6,600만 원
2) 내용연수 만료 시 잔가율 10% = 660만 원
    감가 총액은 5,940만 원
    매년 감가액은 5,940/40년 = 1,485,000원 * 2년
    = 2,970,000원
 따라서 1) - 2) = 63,030,000원

 

- 사정 보정치 = 대상 부동산 / 사례 부동산으로 예로 거래 사례가 인근 정상 가격 대비 20% 저가 매수인 경우 100/80 = 1.25

 

대상 토지의 가액 계산문제

- 소재지 등 : A시 B구 C동 100, 일반 상업지역, 상업용
- 기준시점 : 2019년 10월 26일
- 표준지 공시지가(2019.01.01 기준)
   1) C동 90 - 일반공업지역 - 상업용 - 공시지가 1,000,000/제곱미터
   2) C동 110 - 일반 상업지역 - 상업용 - 공시지가 2,000,000/제곱미터
- 지가변동률(2019.01.01 ~ 2019.10.26)
  공업지역 : 4% 상승, 상업지역 5% 상승
- 개별요인 : 대상 토지는 표준지 기호 1,2에 비해 각각 가로 조건에서 10% 우세하고 다른 조건은 동일함.

=> 기호 2가 상업용 토지이므로 표준지이다.
상업지역이 5% 상승이므로 100/95 = 1.05
개별요인은 표준지 2에 비해 10% 우세하므로 1.1이다.
따라서 2,000,000원 * 1.05 * 1.1 = 2,310,000원

- 감정평가 순서 : 비교표준지 선정 -> 시점 수정 -> 지역요인 비교 -> 개별요인 비교 -> 그 밖의 요인 보정

- 적산법 : 적산 임료 = 기초 가액 * 기대이율 + 필요 제경비

- 임대 사례비 교법 : 비준 임료 = 임대사례의 임대료 * 사정 보정치 * 시점 수정치 * 지역요인 비교치 * 개별요인 비교치

- 수익 분석법 : 수익 임료 = 순수익 + 필요 제경비

 

 

 

수익 가액 계산문제

- 가능 총소득 : 8000만 원
- 공실 손실 상당액 및 대손충당금 : 가능 총소득의 10%
- 수선유지비 400, 화재보험료 100, 재산세 200, 영업 소득세 300, 부채 서비스액 500만 원
- 환원율 : 10%

=> 유효 총소득 = 8,000 - 10% = 7,200만 원
순 영업소득 = 7,200 - 영업경비(400 + 100 + 200) = 6,500
부동산의 가치(수익 가액) = 6,500/0.1 = 6억 5천만 원

 

수익환원법에 의한 대상 부동산의 가치 계산문제

- 유효 총소득 : 38,000,000
- 영업경비 : 8,000,000
- 토지가액 : 건물가액 = 40:60%
- 토지 환원이율 = 5%
- 건물 환원이율 = 10%

=> 38,000,000 - 8,000,000 = 30,000,000원
(0.4*5%) + (0.6*10%) = 8%
따라서 30,000,000 / 0.08 = 375,000,000원

 

환원이율 계산문제

순 영업소득 = 30,000,000원
부채 서비스액 연 15,000,000
지분비율:대부 비율 = 6:4
대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환
저당 상수 : 0.177

=> 부채 감당률 * 대부 비율 * 저당 상수
= 순 영업소득(30,000,000) / 15,000,000 * 0.4 * 0.177 = 14.16%

 

수익 가액 계산문제

가능 총소득 : 5,000만 원
공실 손실 상당액 : 5%
유지관리비 : 3%
부채 서비스액 : 1,000만 원
화재보험료 : 100만 원
개인업무비 : 10%
기대이율 4%, 환원이율 5%

=> 5,000 - 5% = 4,750만 원
4,750 - 3% - 100만 원 = 4,500만 원
따라서 4,500/환원율(0.05) = 9억 원

- 건물은 원가법

- 임대료는 임대 사례비교법

- 과수원은 거래사례비교법

- 토지는 공시지가기준법