[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 9. (마지막) 계산문제 정리

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

 

부동산학개론 계산문제 정리

 

수요와 공급

- 수요량(Qd) = 공급량(Qs)

  : 수요 함수 = 공급 함수

수요 : P = 900 - Qd
공급 : P = 100 + Qs
일 때 균형 가격은?
=>
= 900 - Qd = 100 + Qs
= 900 - Q = 100 + Q
= 900 - 100 = 2Q
= Q = 400

따라서, P = 500

수요 Qd = 1400 - 2P
공급 Qs = 200 + 4P
P, Q는?
=>
= 1400 - 2P = 200 +4P
= 1400 - 200 = 4P + 2P
= 1200 = 6P
= P = 200

따라서 P = 200, Q = 1000

Qs = 3P
Qd1 = 1200 - P 에서 
Qd2 = 1600 - P 이렇게 됐다.
가격이 어떻게 되었나?
=> 
3P = 1200 - P 과
3P = 1600 - P 을 구한다.

따라서 P = 300 에서 P = 400 으로 변경됐다.

 

 

가격탄력성

- 수요량 변화율

= |수요량 변화율 / 가격 변화율| = 가격탄력성(절댓값)

가격탄력성 = 0.6, 가격이 5% 상승했다면 수요량 변화율은?
=>
0.6 = | X / +5% |
= X = 3%
여기서 수요량은 증감? 감소?
가격이 5% 상승했다면 수요량이 3% 감소했을 것이다. 즉, - 이다.

따라서 수요량은 3% 감소

 

 

소득탄력성

1. 소득탄력성 : 정상재냐 열등재냐? = A수요량 변화율 / 소득 변화율

   1) 소득+ : 수요+ => 정상재(양수)

   2) 소득+ : 수요 - => 열등재(음수)

 

2. 관련 재화

   1) 대체재 = 콜라, 사이다 = 둘 중 하나만 산다. => 방향이 반대

   2) 보완재 = 커피, 시럽 = 둘 다 산다. => 방향이 동일

 

 

교차 탄력성

- 해당 재화 : 콜라 가격 상승 -> 수요량 하락 => 가격탄력성

- 관련 재화 : 콜라 가격 상승 -> 사이다 수요량 상승 => 교차 탄력성(재화가 두 개)

  = B수요량 변화율 / A 가격 변화율

  : 여기서 A 가격+ -> B수요+ 이면 대체재(양수)

  : 여기서 A가격+ -> B수요- 이면 보완재(음수)

소득탄력성 = 0.7 => 정상재
교차 탄력성 = 0.7 => 대체재

아파트의 가격 10
아파트의 수요 -5
=> 가격탄력성을 구한다
= -6 / +10 = 0.6 = 1보다 작으니 비탄력
아파트의 가격 10
오피스텔의 수요 +8
=> 교차 탄력성을 구한다
= 8 / 10 = 0.8 = 양수니까 대체재

 

 

 

레일리 - 소매 인력 법칙

A도시 ----------- B도시 사이에 C도시가 있으면 

A의 유인력은 크기에 비례, 거리 제곱에 반비례

= 크기 / 거리제곱

A도시의 크기 = 5만
A도시와 C도시의 거리 = 5km
B도시의 크기 = 10만
B도시와 C도시의 거리 = 10km
C도시의 인구는 3만 명
=>
1) A의 유인력? = 50,000 / 5의 제곱 = 2,000
2) B의 유인력 ? = 100,000 / 10의 제곱 = 1,000
3) A 쪽으로 가는 것은 A / (A+B) = 2 / 3 = C도시 인구의 2/3는 A쪽으로 간다.

따라서 A로 2만, B로 1만

 

 

허프 - 상권

확률이론 : 대도시 소비자

요인?

1) 경쟁점포의 수

2) 점포의 크기

3) 거리 : 시간적 거리, 경제적 거리 => 접근성 고려 = 마찰계수 => 접근성을 방해하는 요인

   = 크기 / 거리의 마찰계수 승

A점포 4000, 기본 2km
B점포 9000, 3km
C도시 5만 명
마찰계수 2
=>
1) 기존 유인력 = 4000 / 2의 마찰계수 2 제곱 = 1000
2) 신규 유인력 = 9000 / 2의 마찰계수 2 제곱 = 1000

따라서 5만 명 중 반은 25,000명은 A점포로, 나머지 25,000명은 B점포로 간다.

 

 

자기 자본 수익률

- 10억 = 총투자액

  1) 지분 4억, 자기자본 지분

  2) 융자 6억, 타인자본 저당

  => 1억 총수입

 

- 수익률 = 지분 수입액 / 지분 투자액

  여기서 지분 수입 = 총수입 - 이자비용

  1) 총 수입 = 영업 + 가치

  2) 이자비용 = 융자 * 금리

1년간 자기 자본 수익률
총투자액 = 1억 원
차입액 = 6,000만 원
지분 = 4,000만 원
금리 = 연 8%
영업 = 800만 원
가격 상승 = 2%

=>
자기 자본 수익률 = 총 - 이자 / 지분
1) 지분 4,000만
2) 총수입 : 800만 원 + 가치 상승분 2%(1억의 2%) = 1,000만 원
3) 이자 : 6,000만 원 * 0.08% = 480만 원

따라서 총수익 - 이자 / 지분
= 1,000만 원 - 480만 원 / 4,000만 원 = 0.13 = 13%

 

 

포트폴리오 수익률 = 분산투자조합

=> 투자비중 : 비중 * 수익률 = 가중평균

A 비중 20, 수익률 5%
B 비중 30, 수익률 6%
C 비중 50, 수익률 6%
=>
20 * 5 = 100
30 * 6 = 180
50 * 6 = 300

따라서 580 / 100 = 5.8%

호황 : 불황 = 50:50
A 비중 20, 호황 6%, 불황 4%
B 비중 30, 호황 8%, 불황 4%
C 비중 50, 호황 10%, 불황 2%
=>
비중 * 수익률
A = 20 * {(6% + 4%) / 2} = 100
B = 30 * {(8% + 4%) / 2} = 180
C = 50 * {(10% + 2%) / 2} = 300

따라서 580 / 100 = 5.8%

 

 

융자액(LTV, DTI)

- 저당 상수 : 융자액 * 저당상수 = 상환액

  * 대출이 원리금 균등일 때만 쓸 수 있다.

  ex) 1억 대출에 저당 상수 곱하면 상환액이 나온다.

      => 융자액 = 상환액 / 저당상수

집값 3억
저당상수 0.1
LTV 60%
DTI 40%
다른 부채 없음
=>

LTV = 60% * 3억 = 1.8억
DTI = 40% * 5천만 원 = 2천만 원(상환액)까지 가능한데, 융자액을 구하려면
융자액 = 상환액 / 저당 상수 = 2억

따라서 적은 금액인 1.8억 까지 대출이 가능하다.