[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 6. 부동산금융론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

부동산금융론

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 6. 부동산금융론

약 5~6문제 출제
융자금 상환방식(계산문제), 주택저당 유동화 제도 및 주택저당증권의 종류, 프로젝트 파이낸싱, 부동산 투자회사

- min(LTV, DTI) = 대출 가능금액

- LTV(담보인정비율) = 담보가치 : 최대 융자액

- DTI(총부채상환액) = 상환액 : 소득

  : 총소득 5,000만 원 일 때, 50%면 연 대출 상환액 2,500만 원만큼 대출 가능(기존 대출도 포함)

- LTV 상향 -> 융자 가능액 증가, 가계부채 위험 증가, 수요 증가

 

 

---

 

계산문제 - 최대 대출 가능금액

A가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액은?
A의 소유 주택의 시장가치 3억 원, 연소득 5,000만 원이며 다른 부채 없음

- 연간 저당 상수 : 0.1
- 대출승인기준 - LTV : 60%, DTI : 40%

융자금/3억 원 = 60%에서 LTV로 1억 8,000만 원까지 가능
원리금/연간 소득 5,000만 원 = 40%이며 원리금은 2,000만 원이고 융자금은 2,000만 원/저당 상수 0.1 = 2억 원

따라서 둘 중 적은 1억 8,000만 원까지 대출 가능

 

금리

- 고정금리 : 은행이 위험 부담, 약정이자가 만기까지 동일

   =  명목이자율 = 5% 

      1) 실질이자 = (은행의 마진) 4%

      2) 위험 대가 = (차입자의 신용도 등) +-@

      3) 예상 인플레이션 = 1%

=> 명목 > 시장금리가 되면 차입자는 조기상환 고려, 대출자는 조기상환의 위험 => 조기상환 수수료(방어책)

=> 명목 < 시장금리가 되면 차입자는 기존 대출 유지, 대출자는 수익성이 악화(인플레 위험) => 회피 방안 없음

 

- 변동금리 : 차입자 위험 부담 => ★위험 전가(대출자 -> 차입자)

   1) 기준금리(변화) 변동의 지표 COFIX = 자금조달 비용 지수(원가)

   2) 가산금리(고정) 은행의 마진(은행은 리스크 0)

 

 

 

상환

- 상환 = 원금 + 이자(금리*잔금) => 원리금

- 원금 만기 일시, 분할상환, 거치식상환

 

1. 분할상환 - 주택금융공사(HF)

   1) 원금균등분할상환 : 원금 균등, 이자 감소, 원리금 감소 -> 원리금 체감식

       => 초기 상환금액이 가장 크다. 전체이자는 가장 낮다.

   2) 원리금 균등분할상환 : 이자 감소, 원리금 균등, 원금 증가 -> 원금 체증식

   

2. 만기 일시상환은 대출기간 이자만 상환하다가 만기에 일시에 원금 상환

* 대출기관의 총이자수입 크기는 점증(체증) > 원리금 균등 > 원금균등 

* 첫회 상환액은 원금균등 > 원리금균등 > 점증(체증)

 

3. 점증식 상환 : 원리금 점차 증가. 미래 소득이 늘어날 것으로 기대될 때(청, 장년층), 초기 부담 높다

 

 

부동산금융

- 한국 주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 주택저당증권을 발행하고 이 자금을 1차 저당 시장에 공급하고 있다.

- 주택담보 노후연금은 주택을 담보로 제공할 뿐, 주택 소유권을 유지하면서 평생 거주하며 연금을 받을 수 있다.

- 주택담보 노후연금은 업무시설인 오피스텔은 안된다.

- 주택저당 담보부채권(MBB)은 채무불이행이 발생하더라도 원리금을 투자자에게 지급함

- 통상 대출의 금리는 고정금리 > 변동금리

 

- 시행사(모) -> 프로젝트회사(자) -> 시공사

  1) 프로젝트회사는 "사업성 담보"로 자금 조달 (= 미래의 현금흐름 담보)

  2) 시행사는 장부외금융, 비소구 금융, 채권적 청구 불가 (=> 시행사 빚이 아니다.)

  

- 프로젝트 금융의 자금은 건설회사나 시공사가 직접 관리하지 않는다.

- PF 위험을 줄이기 위해 시행사 개발이익을 가장 나중에 지급한다.

 

 

부동산 투자회사(REITs)

- 부동산을 주식으로 쪼개서 소액투자자에게 배분, 배당

- 리츠는 지분 금융 - 자기 자본 <-> 부채 금융 - 타인자본

- 투자자 입장에서는 간접투자 => 원금손실 가능성 있다.

 

1) 자기 관리

2) 위탁관리

3) 기업구조조정 리츠

 

- 자기 관리 부동산 투자회사는 "실체회사"

- 위탁관리는 "명목회사", 기업구조조정 부동산 투자회사

- 뮤추얼 펀드 => 증권시장에 상장된 명목회사

- 위탁관리 부동산 투자회사는 명목회사로 지점 설치할 수 없고, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다

  위탁하므로 내부통제기준이 필요 없다.

- 자기 관리 부동산 투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로, 자산의 투자 운용을 직접 수행

- 자기 관리, 위탁관리는 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 50%를 초과하지 못한다.

- 위탁관리회사 설립 자본금은 3억 원, 영업인가를 받거나 등록을 한 후 6개월 이내에 자본금 50억 이상이어야 함

- 부동산 투자회사는 발기설립방법으로 한다.(설립자본 5억 원) 

- 공인중개사로서 5년 이상 종사한 사람은 자기 관리 부동산 투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

 

 

계산문제 - 원리금 상환

은행 2억 대출, 2회 차에 상환할 원리금은?

- 대출금리 : 고정 연 5%
- 대출기간 : 20년
- 원금균등상환방식으로 연 단위로 매기 말 상환

=>
원금 2억/20년 = 매년 1,000만 원 상환
2차 연도 이자지급분 = 잔금 1억 9,000만 원 * 이자율 = 950만 원이므로 원금 1,000만 원을 더하면 1,950만 원

A는 8억의 아파트 구입 시 은행으로부터 4억을 대출함, 이때 2회 차 상환원금과 3회 차 납부할 이자액은?

- 대출금리 : 고정 연 6%
- 대출기간 20년
- 저당 상수 0.087
- 원리금 균등상환방식, 연 단위 매기 간 말 상환

=>
1. 원리금 = 융자 4억 원 * 저당 상수(0.087) = 34,800,000원
2. 1차 연도 이자지급분 = 잔금 4억 * 6% = 24,000,000원
    원금 상환분 = 원리금(34,800,000원) - 이자(24,000,000원) = 10,800,000원
    1차 연도 잔금 = 융자 4억 원 - 1차 원금상환 10,800,000원 = 389,200,000원
3. 2차 연도 이자지급분 = 잔금 389,200,000 * 6% = 23,352,000원
    원금 상환분 = 원리금(34,800,000원) - 이자(23,352,000원) = 11,4480,000원
    2차 연도 잔금 = 융자 4억 원 - 1차 원금상환 11,4480,000원 = 377,752,000원
4. 3차 연도 이자지급분 = 잔금 377,752,000 * 6% = 22,665,120원

 

 

 

4억 원 대출, 아래 조건 때 대출금리와 2회 차 상환할 원금은?

- 대출금리 : 고정금리
- 대출기간 : 20년
- 연간 저당 상수 : 0.09
- 1회 차 원금 상환액 : 1,000만 원
- 원리금 균등상환방식, 매년 말 연단 위 상환

=> 원리금 : 4억 원 * 0.09 = 36,000,000
1회 차 이자는 4억 * x = 이자
원금 상환분 1,000만 원 = 36,000,000 - 이자
=> 이자 = 26,000,000원
=> 6.5%
2회 차 이자는 잔금 3.9억 * 6.5% = 25,350,000원
상환 원금 = 36,000,000 - 25,350,000 = 10,650,000원

 

주택금융

- 주택금융은 자금 조성, 공급 확대, 주거안정 등의 기능이 있다.

- 1차 저당대출시장은 대출 수요자와 저당 대출하는 금융기관(주택자금 대출)

- 2차 저당 시장은 1차 저당 시장에 자금 공급, 유동화시장이라 함. "금융기관 - 유동화전문회사(한국 주택금융공사) - 기관투자자"간에 주택저당채권 집합물의 매각이 이루어짐(주택자금공급)

- 주택도시 기금은 국민주택규모 이상인 주택은 지원하지 않는다.

 

증권

- 채권 유동화 : 채권을 주식으로 바꿔서 현금화하는 것

  : 자산 -> (SPC - 특수목적회사 - 채권을 증권화하는 역할) -> 현금

  : 채권자의 유동성 증대, 투자자는 포트폴리오 확대

- ABS(자산유동화증권)

- MBS(부동산 저당증권) : SPC의 역할을 주택공사가 한다. 

- MPTS(지분형), 저당대출 지분 이전 증권 조기상환위험, 채무불이행 위험 모두 투자자, 콜 방어 불가 

- MBB(채권형), 저당대출담보부채권 조기상환위험, 채무불이행 위험 모두 발행기관, 콜 방어 가능

  발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적

- MPTB(혼합형), 저당대출 지분 이전 증권 조기상환위험 투자자, 채무불이행 위험 발행기관, 콜 방어 불가

- CMO(혼합형), 저당대출지분이전증권 조기상환위험 투자자, 채무불이행위험 발행기관 모두 투자자, 콜방어 가능(일부)

  트렌치별로 이자율과 만기가 다른 것이 일반적

- 메자닌 금융 = 신주인수권부사채

- 주택상환사채, 자산유동화증권 = 부채 금융

- 공모에 의한 증자, REITs와 조인트벤처는 지분 금융

- 부동산 신디케이트는 소규모 지분형 투자 조함