[공인중개사 - 1차 부동산학개론] 2. 부동산경제론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

부동산경제론 요약

 

[1차 - 1과목 부동산학개론] 2. 부동산경제론

5~6문제 출제
부동산의 수요, 공급의 특징과 수요공급의 결정요인, 이에 따른 균형가격과 균형거래량의 변화, 탄력성(계산문제 포함), 거미집이론

 

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- 수요

  1) 수요: 구매욕구(D)

  2) 수요량: 가격, 구매수량

- 부동산의 수요

  1) 사전적: 사전적값이다.(사후X)

  2) 유효수요: 의사O + 지불능력(대출포함)O

  3) 유량과 저량

      (1) 유량(flow, 플로우): 흐름(일정기간) 지표 - 월급, 임대료, 생산량, 가계소비(수요), 신규주택공급량 등
          ★ "월" 또는 "연"을 앞에 붙여서 말이 되면 유량임

      (2) 저량(stock, 스톡): 머무름(일정시점) 지표 - 현재 몇개로 표현되는 것, 재고, 인구, 가계자산, 자본총량, 통화량

 

- 수요 함수(관계)
   1) 가격: 수요량의 변화 - 가격이 오르면 수요량 감소된다.(반비례, 역의 관계, 마이너스의 관계, 감소함수)      

   2) 가격 이외(소득, 인구, 금리): 수요의 변화

- 수요 곡선 예시

   가격 - 10, 20, 30 

   수요량 - 30, 15, 10

   => 우하향

 

- 수요변화: 가격이외

 

- 대체재 : 효용이 같은 것, 둘 중 하나만 고르면 됨. 커피의 대체제는 녹차

  : 시험에서는 A가격이 상승하면 B는? 수요가 상승한다.

 

- 보완재 : A, B 같이 소비해야 하는 것. 커피의 보완재는 시럽. A안사면 B도 안산다.

  : A가 가격이 상승하면 수요가 떨어지고 B의 수요는? 감소한다.

 

- 공급 : 판매욕구 - 가격이 오르면 공급량이 증가한다.(정비례, 증가함수)

=> 우상향

 

[균형의 파괴]

1. 가격

  1) 가격이 비싸질 때 : 수요 감소, 공급 증가(초과공급) -> 가격 하락된다.

  2) 가격이 싸질 때 : 수요 증가, 공급 감소(초과수요) -> 가격 상승시킨다.

  

2. 가격이외 : 수/급 변화

  1) 수요증가 : 가격상승, 거래량은 증가

  2) 수요감소 : 가격하락, 거래량은 하락

  3) 공급증가 : 가격하락, 거래량은 증가

  4) 공급감소 : 가격상승, 거래량은 하락

 

- 주택공급 변화요인은 부동산가격 이외의 요인에 따른 변화이며 공급곡선 자체의 이동 : 주택건설업체 수의 증가, 건설기술개발에 따른 원가절감, 주택건설용 토지가격의 하락, 토지이용규제 완화, 담보대출이자율의 상승

- 주택공급량 변화요인은 부동산가격에 따른 변화이며 공급곡선상의 점의 이동 : 주택가격 상승

- 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다

- 가격이 상승하면 공급량은 증가

- 공급량은 공급하고자 하는 최대 수량이다. 사전적 개념이다.

- 건설종사자들의 임금상승은 부동산공급을 감소시키며 부동산가격이 상승

- 부동산수요증가는 곡선을 우측으로 이동하며 요인은 수요자의 실질소득 증가, 대출금리 하락, 부동산가격 상승 기대, 원자재가격 하락, 아파트가격의 하락

- 부동산수요감소는 곡선을 좌측으로 이동하며 요인은 거래세 인상, 인구의 감소, 대체주택가격의 하락

- 공급도 증가는 우측, 감소는 좌측

- 대체재인 단독주택의 가격이 상승하면 아파트 수요곡선은 우상향 즉 수요증가

- 부동산수요가 증가할 때 부동산 공급곡선이 탄력적일수록 부동산가격은 덜 상승한다

- 균형가격은 수요량 = 공급량

 

 

 

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아파트 공급함수 : Qs = 2P
t시점 아파트 수요함수 : Qd1 = 900 - P
t+1시점 아파트 수요함수 : Qd2 = 1500 - P

=> 900-P = 2P 따라서 P=300
=> 수요함수 대입하면 Qd1 = 600
=> 1500-P = 2P면 P=500 균형량 Qd2 = 1000
=> 균형량은 400증가, 균형가격은 300에서 500으로 200상승

공급함수 Qs1 = 30+P(이전) => Qs2 = 30+2P
수요함수 Qd = 150-2P
P는 가격, Qs는 공급량, Qd는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격

=> 첫번째 균형가격은 30+P = 150-2P 따라서 P=40
=> 두번째 균형가격은 30+2P = 150-2P 따라서 P=30
=> 균형가격은 10감소
=> 공급곡선의 기울기는 Qs=30+P 에서 P=-30+Qs
=> Qs2=30+2P 에서 2P=-30+Qs2 에서 P=-30+1/2Qs2
=> 따라서 1/2로 기울기는 감소

 

 

 

 

 

 

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- 공급이 불변, 수요가 감소하면 균형가격은 하락, 거래량 감소

- 수요불편, 공급 증가면 균형가격 하락, 거래량 증가

- 수요증가, 공급증가면 균형가격 상승, 거래량 증가

- 공급감소, 수요감소면 가격상승, 거래량 감소

- 수요감소가 공금감소보다 크면 가격하락, 거래량 감소

 

탄력성

얼마나(=변화의 폭) 오르고 떨어지냐 이다.
ex) 가격이 오르면 수요량은 얼마나 떨어지나?
    => 많이 떨어지면 탄력, 적게 떨어지면 비탄력

- 수요의 가격탄력성 = 가격변화율 : 수요량변화율

  : 가격 10% 상승시 = 수요 10%감소 시 (단위 탄력적) = 탄력성이 1보다 작으면 비탄력적

  : 가격 10% 상승시(더) = 수요 5%감소 시 (비탄력적)  = 탄력성 1  

  : 가격 10% 상승시(덜) = 수요 20%감소 시 (탄력적)   = 탄력성이 1보다 크면 탄력적 

 

- 수요의 가격탄력성이 완전탄력적이면 가격의 변화에 수요량의 변화가 무한대로 변한다.

- 가격의 변화와는 상관없이 수요량이 고정된 경우를 완전 비탄력이라 한다.

- 공급의 가격탄력성이 0이면 완전비탄력적이다.

- 수요와 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 작다

- 수요곡선이 수직선이면 수요의 가격탄력성은 완전비탄력적이다

- 공급의 가격탄력성이 탄력적이면 가격의 변화율보다 공급량의 변화율이 더 크다.

- 대체제의 존재 여부는 수요의 가격탄력성을 결정하는 중요요인이다.

- 부동산 수요에 대한 관찰기간이 길어질수록 수요의 가격탄력성은 더 커진다.(변화가 누적)

- 재화의 용도가 다양해질수록 수요의 가격탄력성은 커진다.

- 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우(비탄력) 전체 수입은 임대료가 상승함에 따라 증가한다.

  : 임대료 상승률보다 수요량이 덜 감소하므로 임대수입이 증가

- 대체제가 있는 경우 수요의 가격탄력성은 대체제가 없는 경우보다 더 탄력적

- 가격탄력성은 장기로 갈수록 더 탄력적

- 용도전환이 용이할수록 가격탄력성은 더 커진다

 

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수요의 가격탄력성 = |수요량 변화율 / 가격 변화율|

아파트 가격탄력성 0.6, 소득탄력성 0.4이고, 오피스텔가격에 대한 아파트 수요량의 교차탄력성은 0.2
아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때 아파트 전체 수요량의 변화율은?

=> 0.6*3 => 아파트 수요량은 1.8% 감소
=> 아파트 수요량 0.4*3 => 1.2% 증가
=> 수요의 교차탄력성 = 아파트수요량 변화율 / 오피스텔가격 변화율
정리하면 아파트 수요량은 1.8 감소, 1.2증가, 오피스텔 가격에 의해 (0.2*3 = 0.6%증가)하여 변화없음

오피스텔 4%가격 상승, 가격탄력성이 2.0이면 오피스텔 수요량은 8% 감소한다.

 

 

 

 

분양수요함수가 Qd=600-3/2P 일 때 분양수입을 극대화하기위한 분양가격은?

=> 가격 * 수요량 = 총수입임을 알고 주어진 가격을 다 대입해본다

오피스텔 임대료가 10% 상승하고 임차수요가 15% 감소하자 아파트 임차수요가 5% 증가했다. 

아파트의 수요량 변화율 / 오피스텔 임대료 변화율 = 5% / 10% = 0.5
따라서 교차탄력성은 0.5이고 대체재이다.

오피스텔 가격탄력서이 0.6, 소득탄력성 0.5일 때 가격이 5%상승함과 동시에 소득이 변하여 전체 수요량이 1% 감소한 경우는
=> 소득은 4% 증가했다

- 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 작아지고, 공급이 탄력적일수록 커진다

- 부동산수요가 증가해도 부동산공급이 비탄력적일수록 시장균형가격이 더 크게 상승한다. 

탄 -> 덜, 비 -> 더

- 용도변경을 제한하는 법규가 강화되면 공급은 이전에 비해 비탄력적이 된다.

- 수요와 공급이 동일하게 증가하면 균형가격은 변하지 않는다.

- 부동산시장은 회복, 상향, 후퇴, 하향

- 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량으로 확인

- 정점과 저점간의 진폭이 크다

- 순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적 변동 모습

- 상향국면에서 직전 회복국면의 거래사례가격은 새로운 하한선이 되는 경향

 - 부동산경기는 일반경기와 다르게 불규칙적이고 순환국면이 불분명하다.

- 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상은 스태크플레이션으로 저성장 고물가현상

- 콘드라티에프 파동 : 기술혁신이나 새로운 자원개발을 원인으로

- 디플레이션 : 인플레이션과 대조, 물가 하락, 화폐가치 상승

- 쥬글라 파동 : 기업의 설비투자 등에 따른 순환

- 키친 파동 : 이자율이나 기업의 재고변동

- 공급곡선의 기울기의 절댓값이 크면 수렴형, 동일하면 순환형

- 두 재화가 같은방향이면 보완, 반대면 대체

 

 

예제

월급은 유량

현재, 부채(빚)은 저량

현재 인구는 저량

월임료는 유량

재고량 저량

아파트 생산량 유량

1년 공급은 유량

 

1) 수요량의 변화 - 원인은 가격 - 곡선상 변화, 곡선이동 없다

가격이 하락하면 수요량은 증가(역의관계, 감소함수, 반비례)

수요량의 변화(우하향)

2) 수요의 변화 - 원인은 가격이외 - 곡선자체의 변화, 곡선이동

수요의 변화

1) 대체재 : 아파트-오피스텔, 콜라-사이다(하나만 증가)

           아파트 가격상승, 오피스텔 수요증가           

2) 보완재 : 아파트-빌라(둘다 증가)

           아파트 가격상승, 빌라 수요감소           

아파트가격+ , 오피스텔수요- : 보완재

아파트가격- , 빌라수요- : 대체재

 

1) 가격이 상승하면 공급 증가(정비례, 정의관계, 증가함수)

균형(수요와 공급)

균형상태에서 수요가 증가하면

균형가격은 (상승)하고 균형거래량은(증가)

균형상태에서 수요가 감소하면

균형가격은 (하락)하고 균형거래량은(감소)

균형상태에서 공급이 증가하면

균형가격은 (하락)하고 균형거래량은(증가)

균형상태에서 공급이 감소하면

균형가격은 (상승)하고 균형거래량은(하락)

 

★수요의 가격탄력성 = |수요량 변화율 / 가격 변화율|

가격 10 : 양 5 => 비탄력 (5/10 < 1)

가격 10 : 양 10 => 단위탄력적 (10/10 = 1)

가격 10 : 양 20 => 탄력적 (20/10 > 1)

※ 탄력성이 0이면 완전비탄력