[공인중개사 - 1차 민법] 10. 물권변동 & 미등기매수인

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

물권변동 & 미등기매수인

 

물권

1. 물권 -> 물건 -> 누구한테나 주장 -> (현재 물권자가 현재 침해자한테 행사)물권법정주의 -> 강행규정

 (물권적 청구권) 현재 물권이 침해가 됐거나 염려가 됐거나...

1) 반환청구(침해된경우) -> 점유회수

2) 방해제거(침해된경우) -> 반환 이외 -> 철거, 말소, 진정명의회복

3) 방해예방(아직 침해안됨) -> 염려

* 소멸시효에 걸리지 않는다.

정당한 권한이 있는 자는 침해자가 아니다. -> 미등기 매수인(자주 나오는 예시)

 

- 방해제거와 손해배상(방해의 결과 배상)는 다르다

- 소유권이 있어야만 물권적 청구권 행사가능하다.

 

채권

2. 채권 ->  사람 -> 채무자 -> 계약자유의 원칙 -> 임의규정

 (채권적 청구권) 

 - 갑과 을이 매매계약 하고 을이 등기 청구(아직 물권자가 아니다)

 

※ 물권과 채권 구별의 실익은?
-> 소멸시효(채권에는 소멸시효가 있다.)

 

 

공시원칙

물건은 공시를 해야한다. 동산은 점유, 부동산은 등기

무효등기 이후 이뤄진 등기들은 싹다 무효다.

(비진의, 통정허위, 착오, 사기, 강박 등에 의한 무효이면 선의의 제3자 보호규정에 의해 유효로 인정된다.)

★ 갑 소유, 을이 위조면 싹다 무효다

 

 

부동산물권변동

1) 등기 요 (두가지만 등기 요)

  (1) 법률행위 : 법률행위는 모두 등기요

  (2) 시효완성 : 20년간 점유한 사람은 등기할 수 있게 된다.

2) 등기 불요

  상속, 공용징수(수용), 판결, 경매 등

 

(예시)

갑 -(매매)-> 을 

- 아직 등기는 안한 상태에서 갑이 소유이다.

- 을이 갑한테 채권적 청구권으로 등기 청구한다.

- 갑이 응하지 않는다. 소송한다.

- 법원은 이행판결한다. 을은 단독으로 등기를 할 수 있게 된다.(등기를 해야한다.)

 

※ 취득시효 인정되는 권리

   - 소유권/지상권/질권/전세권

   - 지역권, 광업권, 어업권, 무체재산권

   - 분묘기지권

 

공유

- 하나의 물건을 같이 소유 => 공유

- 하나의 권리를 같이 소유 => 준공유

- 과반수 이상이 동의하여 사용,수익을 허락받은 점유는 적법하다.

- 과반수라도 공유물의 본질 모습을 변화시키면 안된다. (건물 신축등)

- 소수지분권자는 협의없이 점유하고 있더라도 목적물의 인도는 청구불가(다수지분자는 가능)

  , 단 방해배제청구권은 가능

  과반수지분자에게 부당이득반환 청구 가능

- 과반수지분있다면 배타적 사용, 수익 가능하다.(소수지분은 불가)

- 각자의 지분내에서 소유권이전등기는 가능하다.

 

- 합유는 단독으로 못한다.(보존행위는 가능)

- 합유자의 지위는 상속이  안된다.

 

 

 

 

 

 

 

공유물분할

- 여럿이 부동산을 공유하다가 분리할때는?

1) 협의분할 : 공유자 전원협의에 의해 분할, 등기할 때 변동된다.

                  협의 => 법률행위이므로 등기해야한다.

                  협의하고 등기안해주면 소송 -> 이행판결 -> 등기 필요
                  협의가 들ㄹ어가다.

2) 재판상 분할 : 협의 안됐을 때 법원에서 해준다. -> 공유물분할판결 내린다. -> 형성판결

                     판결확정한 날 소유 인정된다.

상속 : 사망 시 물권변동

 

점유자와 회복자의 관계

1) 과실취득권

   - 선의의 점유자만 과실을 취득할 수 있다.

   - 선의여도 과실(過失)이 있는 점유자는 진정한 권리자에게 손해배상책임이 발생할 수 있다.

2) 회복자에 대한 책임

   - 선의점유자 : (1) 자주점유자 - 현존이익의 배상

                      (2) 타주점유자 - 손해 전부의 배상

   - 악의점유자 : 손해 전부 배상

3) 비용상환청구

   - 과실 취득한 경우 필요비 청구 불가

   - 유익비는 상환기간 허여 가능, 유치권 행사 불가 <=> 필요비만 가능

   - 선악을 불문하고 인정

 

상린관계

- 통상 인접지 소유자는 담을 설치하는데 협력해야함

- 인접한 토지에 경계표를 설치하는 경우 측량비는 토지면적에 비례하여 부담

- 분할한 경우 공로 사용에 대한 보상의무 없다.

 

예제

1. 갑 소유의 토지 위에 을이 무단으로 건물을 축조한 후, 병이 갑으로부터 그 토지의 소유권을 이전받은 경우, 갑은 을을 상대로 건물의 철거를 청구할 수 있다.(X)

  => 현재소유자는 병이다.

2. 갑소유의 토지 위에 을이 무단으로 비닐하우스를 설치하고 이를 병이 을로부터 매수하여 점유하는 경우, 갑은 병에 대하여 비닐하우스의 철거를 청구하여야 한다.(O)

  => 현재 침해자 병

3. 을이 소유자 갑으로부터 토지를 매수하고 인도받았으나 등기를 갖추지 않고 다시 병에게 이를 전매하고 인도한 경우, 갑은 병에게 소유물반환청구를 할 수 없다.(O)

  => 소유자 갑, 을은 매수하였으니 점유할 정당 권리는 있다. 병도 권리가 있다.

4. 갑 소유의 토지를 을이 매매계약서 등을 위조하여 자신 앞으로 등기한 우에 그 사실을 전혀 모르는 병에게 매도하고 병 앞으로 등기한 경우, 병은 토지 소유권을 취득하는 것이 원칙이다. (X)

  => 위조는 뒤에 싹다 무효

5. 다음 중 등기를 요하지 않는 부동산물권변동사유에 해당하는 것은?

  = 법률규정을 찾자

- 매매로 인한 부동산소유권취득

- 증여로 인한 부동산소유권취득

- 지상권설정계약에 의한 지상권취득

- 공유자 전원의 협의에 의한 공유물분할

- 법원경매로 인한 경락인의 부동산소유권취득 (X)

6. 부동산매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하여 승소판결이 확정된 경우, 등기를 하여야 소유권을 취득한다. (O)

7. 갑이 그 소유토지를 을에게 매도하고 이전등기를 해 준 뒤 사기를 이유로 매매계약을 적법하게 취소한 경우, 갑이 을에게 행사하는 말소등기청구권은 채권적 청구권이다.(X)

  => 취소하면 등기무효, 말소등기 없어도 무효,  말소는 물권 => ㅁ ㅁ

 

 

미등기 매수인

특징?
- 소유권 미취득(미등기니까)
- 점유사용권 취득(매수니까)

 

(예시)

갑 -(매매)-> 을

: 1) 등기 전 갑이 또 팔면 이중매매

  2) 등기 전 을이 또 팔면 미등기 전매

     을이 점유할 권한은 있다.

- 을은 갑에게 등기청구권 10년간(소멸시효) 채권적 청구권 가능

- 등기 청구권 사용안해도 점유한 동안에는 소멸시한에 적용되지 않는다.(자주 출제) 점유가 관건이다.

  -> 이 동안 병에게 미등기 전매한다면?

  => 을은 점유 상실했다. 그래도 매도한 것이긴 하니 소멸시한에 적용되지 않는다. => 점유는 해야한다.

 

 

중간생략등기

- 단속규정 -> 유효 (처벌은 받지만 유효하다)

 

(예시)

갑 -(매매)-> 을 -(매매)-> 병

: 갑에서 병으로 등기. 어차피 병이 현재 소유자인건 마찬가지니 등기가 이미 됐다면 유효(실체관계에 부합). 

: 등기가 아직 갑에게 남아있는 경우면, 병은 을에게 등기청구, 을은 갑에게 등기청구해서 순차적으로 해야한다.

  => 만약 을이 등기청구를 하지 않는다면 병이 대신해서 갑에게 등기청구한다.

  => 대위(병이 을을 대위해서 갑에게 등기청구한다. 직접 청구하지 못한다.)

  => 전원 합의했다면 대위하지 않고 병이 갑에게 직접 청구할 수 있다.

  => 을이 등기청구권을 병에게 양도하고 갑에게 알린다면 병이 갑에게 직접 청구할 수 있나?

       전원합의가 안됐으므로 불가하다.(요새 출제된다)