[공인중개사 - 1차 민법] 12. 위험부담, 불능, 해제

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

위험부담, 불능, 계약의 해제

 

 

불능 

매매계약에서 채무자는 갑/을 둘다다
그러나 매도자 갑은 불능, 지체 둘 중 하나고, 대금지급의무가 있는 을은 불능일 수가 없다.(대금은 지체뿐이다.)
따라서 불능에서 나오는 채무자는 갑(매도자) 뿐이다.

1) 원시적 불능 -> 무효 -> 계약 체결상 과실책임

2) 후발적 불능 -> 유효 ->
   2-1) 채무자 귀책에게 있었다? -> 채무자 불이행 책임 => 계약이 유효일 때만 해당된다.

         : -> 이행불능 -> 계약 해제 및 손해배상 가능(이행이익이 원칙이다.)

   2-2) 채무자 귀책에게 없었다? -> 위험부담

  

 

(예시)

갑 -(매매)->을

: 매매계약 체결 후 물건이 소실됐다. 둘 다 잘못하지 않은 경우의 예는?(쌍방 귀책 없다)

  천재지변, 산불, 낙뢰, 제삼자 방화이고, 둘 다 의무는 소멸시켜준다.

  토지 매매된 거는 수용의 예가 나온다.

  채무자 위험부담 => 둘 다 잘못한 게 없다 => 갑은 받은 돈 돌려줘야 한다. 

 

갑 -(매매)->을

 : 을의 과실로(귀책사유로) 소실 또는 수령지체. 약속 한돈 다 줘야 한다. => 채권자 위험부담

 

 

 

 

[정리] * 매년 출제

- 불능에서 세 가지

1) 채무자 귀책 (갑에게 귀책, 이행이익-해제와 손해배상 발생)

2) 쌍방 귀책 없는 경우 - 받은 돈 돌려줘야 함(채무자 위험부담)

3) 채권자 귀책 - 채권자 위험부담 - 채권자가 약속 한돈 줘야 함, 갑이 받은 이익이 있다면 갑도 을에게 줘야 한다.

 

 

 

계약 해제

유효한 계약관계를 당사자 1인이 소급해서 소멸시키는 것

참고) 합의해제 : 둘이 합의해서 해제하는 것 => 당사자들 자유다.

 

해제권 발생한 경우라야 한다.

=> 해제권 발생 사유 두 가지

     1) 약정해제권 : 둘이 약정해서 해제조건을 설정한 후 조건에 만족할 때 한 명이 일방적으로 해제하는 것

     2) 법정 해제권 : 법률 규정에 의해 발생하는 것 => 채무불이행(채무자 귀책에 의한 이행지체 - 최고, 이행불능)

         => 이행지체인 경우 최고기간 동안(이행할 기회) 기다린 후 해제

         => 불능인 경우 즉시 해제 가능

        ※ 이행이익을 손해 배상한다.

 

※ 취소와 구별하자

   1) 사유 네 가지 : 제한 능력, 착오, 사기, 강박

   2) 해제는 계약을 해제하고, 취소는 의사표시를 취소한다.

 

해제 -> 소급해서 소멸한다.

1) 미이행 채무 -> 소멸

2) 기이행 채무 -> 원상회복(소급 소멸)

   - 금전은 이자발생(소급하니까, 받은 날부터 주는 날까지 이자계산)

   - 물건은 돌려주고 물건으로 얻은 과실(이익) 돌려준다.