[공인중개사 - 1차 민법] 14. 계약법 각론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

계약법 각론

 

매매의 예약

- 매매의 일방 예약은 언제나 채권 계약이다.

- 예약은 약정이 없는 때에는 10년 이내에 행사하여야 한다.

- 매매의 일방 예약은 상대방이 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

 

 

계약금 계약

- 계약금 계약은 요물 계약이다.(낙성 계약이 아님)

- 계약금을 지급하지 않으면 매도자는 약정해제 가능

- 중도금 지급에 따라 이행이 착수되면 매도자는 더 이상 해약금에 의한 해제를 할 수 없다.

  (토지거래허가는 이행으로 볼 수 없다.)

- 해약금 해제는 손해배상이나 원상회복의 문제 발생하지 않는다.

- 잔금까지 지급하였으나 매도자가 소유권 이전등기를 해주지 않으면 매수자 을은 해제 가능

- 계약금은 해약금으로 추정 가능

- 계약금 배액상환 해제의 경우 공탁까지는 필요 없다.

 

 

담보책임

- 계약 시 권리가 매도인에게 속하지 않았을 때 선의든 악의든 상관없이 매수인은 계약 해제할 수 있다.

- 불능 시 매도인은 선의의 매수인에게 이행이익을 배상해야 한다.

- 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권일 때 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

- 매수인이 선의면 사실을 안 날로부터, 악의면 계약한 날로부터 1년 내에 손해배상청구권을 사용할 수 있다.

- 매도인의 담보책임에서 매수인의 권리 : 계약해제권, 손해배상청구권, 완전물 급부 청구권

※ 수량 지정 매매 : 선의의 매수인은 대금 감액 청구 가능, 악의자에게는 책임이 인정되지 않음

                    : 미달 부분의 원시적 불능을 이유로 부당이득 반환청구 또는 책임의 이행을 구할 수는 없다.

- 하자담보책임 : 매수인의 과실에 기인한다면 매도인의 배상액을 산정할 때 이를 참작한다.

 

- 경매에서 담보책임은 권리의 하자만 인정된다. (물건의 하자는 인정 안됨)

- 경매가 무효이면 손해배상 청구(X), 부당이득 반환 청구 가능함

 

 

환매

- 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기해야 제3자에 대항 가능

- 부동산은 5년, 동산은 3년까지

- 환매대금에는 매수인이 부담한 매매비용이 포함된다.

 

 

교환

- 약정된 보충급을 지급하지 않으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다

- 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약이다

- 받기로 한 물건이 저당권, 전세권으로 소유권을 취득할 수 없으면 선악을 불문하고 계약을 해제, 손해배상 청구 가능

- 교환 목적물에 하자가 있을 때 매도인의 담보책임 적용된다.

- 계약 체결 후 을의 과실로 갑의 물건이 소실되었다면 을의 보충금 지급의무는 유지되고, 갑의 인도의무는 면해진다.

- 보충금을 지급받지 못했을 때 을은 건물을 인도받은 날로부터 지급하지 않은 이자를 받아야 한다.

 

 

전세권, 임차권

- 모두 유익비 상환청구권, 부속물 매수청구권, 차임의 증감 청구권 인정된다.

- 필요비는 임차권자에게만 인정된다.

- 임차인에게 불리한 약정은 무효다.

- 임차권의 양도 또는 전대는 임대인의 동의를 얻어야 한다. 동의 없이 했더라도 유효하다.

  그렇지만 임대인에게 대항은 못하므로 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

  임대인은 전대차인에게 손해배상, 부당이득 반환청구 등을 할 수 없다.

- 임대인, 임차인의 합의로 계약이 종료되어도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다.

- 2기의 차임이 연체되면 임대인은 전대차도 해지로 대항할 수 있다.

- 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가에 대한 상환 청구 가능, 필요비는 즉시 청구 가능

- 유익비는 반환 후 6개월 이내에 행사하여야 한다.

- 증축한 부분을 임대인의 소유로 약정했다면 유익비의 상환을 청구할 수 없다.

- 임대인으로부터 매수한 부속물은 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구할 수 있다

  ※ 부속물 매수 청구권 불가한 경우

      1) 부속물이 임차한 물건과 일체가 된 경우

      2) 일시적인 임대차

      3) 토지임대차에게는 불가

      4) 임차인의 특수목적을 위한 경우

- 토지임대차가 묵시적 갱신된 경우 기간의 약정은 없는 것으로 되고, 당사자는 언제든지 계약해지 통고 가능

- 지상물 매수청구권은 근저당권이 설정되더라도 행사 가능하다.

- 신임차인에게 임차권 양도했더라도 연체차임 채무는 여전히 구임차인에게 있다.