[공인중개사 - 1차 민법] 15. 임대차 보호법

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

임대차 보호법

 

 

주택 임대차 보호법

 

적용대상

1. 미등기여도 가능

2. 소유자가 아니더라도 권한이 있는 임대인

  ※ 일시사용을 위한 임차인은 비대상

 

- 채권담보를 목적으로 임차주택을 양도한 경우 보증금 반환의무는 넘어가지 않는다.

- 양도 전 임대차보증금 반환채권이 가압류된 경우 새 소유자는 임대인의 지위를 승계한다.

- 이미 발생한 연체차임 채권은 새 임대인에게 승계되지 않는다.

 

- 2기의 차임을 연체하면 묵시적 갱신이 적용되지 않는다.

- 임차기간이 2년 미만이면 2년으로 본다.

- 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있다.

- 경매로 인한 환가대금에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하여야 보증금을 변제받을 수 있다.

- 주민등록 신고는 행정청이 수리한 때 효력이 발생한다.

- 임차권보다 선순위에 저당권이 있는 경우 임대인의 지위를 승계하지 않는다.

- 소액임차인은 확정일자 무관하게 최우선 변제권을 행사할 수 있다.(주택가액의 1/2 금액까지만)

- 대항요건으로서의 주민등록은 일시적이면 안된다.

- 임대차 존속 중에는 임차권등기명령 신청 불가

- 임차권등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

- 임차보증금 반환의무가 선행, 그 후 임차권등기말소 의무(동시이행 관계가 아니다.)

- 경매 시에 저당건은 언제나 소멸한다.

 

※ 임차권 등기명령

    - 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청한다.

      => 이사나 주민등록 이전해도 대항력 또는 우선변제권을 유지한다.

      => 임차권등기가 경료된 주택을 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권 못 받는다.

      => 배당요구는 필요하지 않음(당연히 배당 받음)

 

 

상가건물 임대차 보호법

- 사업을 개시하지 않았거나 폐업하면 대항력 인정 안됨

- 폐업 후 같은 상호 및 등록번호를 사용하면 대항력 인정됨

- 전차인도 그 명의로 사업자 등록했으면 인정됨

- 1년 미만이면 1년으로 본다.

- 3기의 차임액 연체 시 계약해지 가능

- 권리금 회수 방해는 임대차 종료 후 3년 이내 행사

- 확정일자는 대항요건이 아니다. (우선 변제의 요건이다.)

- 임차인은 전체 임대기간 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있다.

- 임차권등기명령은 법원에서 한다.

- 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든 해지 통고하며 통고받은 후 3개월 경과 시 효력이 발생

 

고액 보증금

- 상가건물 임대차 보호법 미적용

- 대항력, 계약갱신요구권, 기타 규정은 적용된다.

- 임대인도 1년 미만의 임차기간 주장할 수 있다.

- 임차권등기명령 인정 안됨

- 우선변제권 인정 안됨

 

- 경매가 실시되면 임차권은 소멸한다. 다만 보증금이 전액 변제되지 않으면 소멸되지 않는다.

 

임차 거절

- 보증금, 차임을 지급할 자력이 없는 경우

- 임차인 의무를 위반할 우려가 있는 경우

- 1년 6개월 이상 영리 목적 미사용

- 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금 계약 체결 후 그 권리금을 지급한 경우