[공인중개사 - 1차 민법] 13. 용익물권과 담보물권

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

 

용익물권 요약

 

지상권(=> 물권)

지상권 양도 금지 특약은 지상권자에게 불리하면 무효 => 지상권은 자유롭게 양도가능

지료는 지상권의 성립 요소는 아니다.

지상권이 저당권의 목적이면 지료 연체를 이유로 한 지상권 소멸 청구는 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 지나야 효력이 생긴다.

지료는 지료약정이 등기된 때에만 연체를 주장할 수 있다.

지료 연체에 의한 지상권 소멸 청구는 2년 이상이어야 함. 종전 소유자 연체기간 합산 불가

담보 지상권은 토지를 점유, 사용하기 위한 것이 아니다.

 

관습상의 지상권

등기 없이 취득

제3자에게도 지상권 주장 가능

법정 지상권자는 대지 소유자에게 지료 지급 의무가 있다.

 

 

법적지상권

건물 양수인은 지상권 이전등기를 해야 지상권자가 된다.

토지 건물의 동일 소유 판단 시점은 저당권 설정 당시이다.

 

 

 

지역권

지역권은 요역지와 분리하여 양도하지 못한다.

요역지와 승역지 인접성 불필요

등기 필요

소멸시효 20년

지역권자는 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있다.

공유자가 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한 것으로 본다.

위기 : 승역지의 소유자 -> 지역권자에게, 토지소유권 이전한다는 의사표시이며 이때 지역권은 소멸한다.

지역권자는 반환청구 불가(방해 제거 청구권, 방해예방 청구권은 있음)

공유자 1인은 그 지분만을 지역권 소멸하지 못한다.

통행지역권을 시효 취득할 때 요역지 소유자는 승역지 소유자의 손실을 보상해야 한다.

통행지역권을 주장하려면 편익을 얻는 요역지가 있음을 입증해야 한다.

 

 

전세권

전세금은 채권으로 갈음할 수 있다.

용익물권 + 담보물권

일부에 대한 전세권자는 건물 전부의 경매청구 불가

대신 주택 전부에 대하여 전세금 우선변제받을 권리가 있다.

전세권은 등기할 필요 없다.

존속기간 미 약정시 언제든지 당사자는 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 이로부터 6개월 경과 후 소멸한다.

지상권, 전세권은 상린관계 규정 적용된다.

존속기간은 10년 초과 불가하다.

존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권 설정등기도 유효한 것으로 추정된다.

법정 갱신 시 전 전세권과 동일한 조건으로 갱신

전세권자는 통상 필요비의 상환을 청구할 수는 없다.

전세권자는 반환청구 가능

전 전세권자는 원 전세권자의 기간이 만료되어야 경매권을 행사할 수 있다.

 

 

담보물권

특성 : 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성

※ 유치권 : 물상대위성 인정 안됨(경매시 우선변제권 없음)

※ 원상회복약정 : 임차인이 필요비, 유익비를 미리 포기하기로 한 것으로 볼 수 있음

유치권은 변제기가 돌아와야 행사한다 => 유예기간을 주면 행사할 수 없음

유치권자는 반환청구권 인정 안됨