[공인중개사 - 1차 민법] 11. 계약법 총론

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

계약법 총론

계약자유 원칙

- 임의규정 (대부분이 임의규정이다.)
- 경제적 약자(=임차인)는 보호. 이 때는 강행규정(=> 임대차에서만 나온다)

갑 -(매매)-> 을 : 동등관계

갑 -(임대차)-> 을 : 갑이 강자, 을이 약자

 

참고) 중개사 시험 범위 => 매매, 교환, 임대차 (모두 쌍무/유상/낙성/불요식 계약)

 

1) 쌍무 : 쌍방 모두 의무. 서로 동시이행 관계 -> 동시이행 항변권

갑 -(매매)-> 을 

: 동시에 해야 함. 동시 이행하기로 했다면 해야 함

2) 유상 : 대가가 있는 것

3) 낙성 : 승낙이 있으면 성립<-> 요물(물건을 필요로 한다.) : 현상 광고, 계약금 계약, 대물변제

4) 불요식 : 특정 방식을 필요로 하지 않음

 

☞ 임치계약은 유상(有償) ·쌍무(雙務) 외 계약이고, 그렇지 않은 경우는 무상(無償) ·편무(片務)

☞ 증여는 편무, 무상

 

1) 일시적 계약 : 매매

2) 계속적 계약 : 임대차                                 

 

 

계약 성립

합의가 돼야 한다. 1) 내용이 일치하고 2) 당사자가 일치해야 한다.

(예시)

갑 -(청약)-> 을 

 - 을은 갑에게 승낙해야 성립한다. 청약은 불특정 다수에게 가능하지만 승낙은 반드시 특정인한테 해야 한다.

 - 승낙은 반드시 청약과 동일한 내용으로 해야 한다.
   (을이 다른 내용으로 승낙한다면 효력 없고 새로운 청약을 한 거라고 해석된다. 갑이 이제 승낙해야 하는 것)

 

※ 청약을 발신하면 효력이 있다.

※ 격지자간의 계약에서 승낙을 발송, 청약은 도달주의

※ 기간 정해진 청약은 기간 안에 승낙이 도달해야 한다. 연착됐을 때에는 청약자가 통지하지 않으면 성립된다.

※ 청약 기간 경과 후 승낙이 도달하면 새로운 청약

※ 청약에 대해 회신할 의무는 없다.

 

기본적으로 계약이 유효, 잘못이 있을 때 책임을 진다.

 

1) 계약 체결상 과실책임(자주 나옴) -> 원시적 불능(무효) 일 때만 적용된다. "이미", "수용" 단어가 나온다.

   => 계약이 무효인데도 책임이 발생하는 경우임

- 우리나라는 채무자 위험부담 : 둘 다 과실이 없는 경우 채무자가 위험을 부담한다.

 

    (예시)

    갑 -(매매)-> 을

    : 나중에 알고 보니 계약 당시 이미 목적물이 소실된 상태였음.(원시적 불능) => 계약은 성립됐지만 무효이다.

    : 둘 다 의무가 없음. 계약금 반환해야 함. 

    : 갑은 매매 당시 목적물의 상태를 확인했어야 한다. 즉 갑의 과실이 있다. 갑이 알거나 알 수 있었어야 한다.

    : 을은 신뢰이익(계약 진행 시 들였던 비용)을(선의 무과실) 갑에게 배상할 수 있다.

      (이행이익 : 제대로 이행했더라면 얻었을 이익) 

      판결 시 신뢰이익 < 이행이익으로 대체로 예상한다. 신뢰이익을 배상할 때는 이행이익을 한도로 배상한다.

 

2) 반대로 유효인데 잘못이 없어도 책임을 지는 경우의 예 두 가지는 

   => 무권대리의 책임, 매도인의 담보책임

 

계약의 이행

이행준비 -> 이행제공(상대방에게 알림) -> 이행

갑이 이행제공 -> 을은 동시이행 항변권 없다. -> 을이 안 받으면 수령지체, 돈 안주는 것을 이행지체 : 매년 출제

갑이 이행제공 X -> 을은 동시이행 항변권 있다. -> 을은 지체 책임 X : 매년 출제

 

예시) 갑이 등기서류 제공했다. 을이 지체 수령했다. 갑이 등기 서류를 거두었다면 을은 동시이행 항변권 행사할 수 있다

        : 자주 출제(현재를 따져본다)

 

 

제3자를 위한 계약

계약으로부터 생기는 이익을 계약당사자가 아닌 제3수익자가 직접 청구할 수 있게 하는 계약

1) 요약자 : 제3자에 대한 이행을 약속받은 자(채권자)

2) 낙약자 : 제3자에게 급부를 행할 의무를 부담하는 자(채무자)

3) 수익자 : 직접 급부를 받을 권리를 취득한 자(제3자)

- 요약자 <=> 수익자는대가관계

- 요약자 <=> 낙약자는 기본관계

ex) 병존적 채무인수

- 낙약자는 요약자와의 기본관계(보상관계)에 기인한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있다.

- 계약 해제된 경우 제3자에게 부당이득 반환을 청구할 수 없다.(계약은 요,낙약자 둘의 일)

- 낙약자의 채무불이행 시 요약자는 수익자의 동의 없이 계약 해제 가능

- 제3자는 계약의 당사자가 아니기 때문 원상회복 청구권이 없다. 취소권도 없다.

- 채무자는 제3자에게 이익의 향수 여부를 최고하고 상당한 기간이 지나도 확답이 없으면 거절한 것으로 본다.

- 제3자의 권리가 생긴 이후, 낙약자, 요약자는 특별한 사정없이 합의해제할 수 없다.

 

 

합의해제

- 반환할 금전에 대해 이자를 부담할 의무는 없다.

- 손해배상 청구 불가

- 청약을 변경하여 승낙하면 새로운 청약으로 취급

 

 

계약해제

- 해제 후 취소도 가능

- 계약 당사자가 수인이면 모두에 대하여 동의하고 진행해야 한다.

- 계약해제 시 보호되는 제3자 

   1) 계약 목적물 자체를 가압류한 채권자

   2) 대항요건을 갖춘 임차인

   3) 계약해제 후 매도인에게 등기 회복 전, 매수인으로부터 선의로 소유권을 취득한 자

   4) 매수인과 매매예약을 체결하고 소유권 이전청구권 보전을 위한 가등기 마친 자