[공인중개사 - 1차 민법] 16. (마지막)집합건물 관리, 가등기, 실권리자명의 등기

공인중개사 시험 준비를 하면서 과목별로 중요한 부분을 정리하고 최종 시험 전 마지막 정리를 위해 작성했습니다. 보시는 분들에게도 도움이 되길 바랍니다.

집합건물 관리, 가등기, 실권리자명의 등기

 

1. 집합건물의 소유 및 관리

  1) 전유 부분
      - 구분소유권의 목적인 건물 부분

      - 이용의 독립성, 소유자의 구분 행위

  2) 공용 부분 : 승강기, 복도, 계단, 주차장 등

      - (일체성) 전유 부분과 분리하여 공용 부분의 지분을 처분할 수 없다.
  3) 대지사용권 = 소유권이다.

      - 규약으로써 달리 정하는 경우에는 분리 처분이 가능하다.

      - 분리 처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의의 제삼자에게 대항 불가

      - 전유 부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 구분소유자에게 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

- 담보책임의 존속기간
  1) 전유부분 : "구분소유자에게 인도한 날"

  2) 공용 부분 : 사용승인일, 사용검사일

- 분양자와 시공자는 담보책임이 있다.

 

- 관리인은 구분소유자일 필요가 없고 임기는 2년

- 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별 승계인에게 승계되지 않는다.

 

- 재건축은 4/5 결의가 필요

 

- 재건축 반대자가 참가 여부 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회신을 안 하면 참가하지 않겠다고 한 거다.

 

 

 

2. 가등기담보

- 청산절차가 종료되면 과실수취권은 채권자에게 귀속된다.

- 매매대금채권, 공사대금채권은 가등기 적용 안된다.

- 정산의 선택권은 채권자에게 있다. 

- 변제와 담보권에서 변제가 먼저 이뤄져야 한다. (동시이행이 아니다.)

- 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 변제기 도래 전이라도 경매를 청구할 수 있다.

 

- 채권자는 소유권 취득 실행 통지를 할 때 청산금의 평가액, 통지 당시 담보부동산의 평가액, 소멸시키려는 채권을 통지

 

1) 실행절차 : 변제기 경과 -> 실행통지 -> 청산기간 경과(2개월) -> 청산금 지급, 본등기, 인도 동시이행

   - 통지의 방법은 제한이 없다.
   - 청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지한다.

   - 청산금은 부동산 가액 - 피담보 채권액

     단, 선순위 담보권이 있으면 피담보채권액에 선순위담보 채권액을 포함한다.

   - 목적 부동산의 가액에서 선순위 담보권자의 채권, 선순위 임차권 보증금을 공제한다.(대항력 있어야 함)

예외 = 채무자는 채무의 변제기가 지난 때부터 10년 경과하거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 가등기 말소를 청구 불가

 

- 청산기간이 지나기 전에 가등기 -> 본등기를 하면 무효다

- 가등기담보권은 경매 시 언제나 소멸한다.(저당권으로 본다.)

 

- 채권자는 임차 중인 자에게 인도를 청구할 수 있으나 소유자는 아니므로 소유권에 기한 반환은 청구할 수 없다.

- 선의의 제삼자는 보호된다.

 

 

3. 부동산 실권리자명의 등기

1) 적용의 배제
    - 양도담보
    - 가등기담보
    - 상호명의신탁
    - 신탁법에 따른 신탁
2) 적용의 특례
    - 종중과 부부, 종교단체의 명의신탁은 탈법의 목적이 없는 한 유효
    - 사실혼 배우자는 포함 안됨(명의 신탁 후 혼인하면 혼인한 때부터 유효)

- 탈세 목적의 명의신탁 약정(무효), 묵시적 명의신탁 약정, 가등기 모두 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률"이 적용된다.

- 부동산 소유권외 물권도 포함

- 명의신탁 약정의 무효는 제삼자의 선의 악의를 불문하고 대항할 수 없다.

 

민법 끝.