[알기쉬운 부동산] 전월세상한제란? (주택임대차보호법 #2)

전월세상한제

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다. 

2020년은 너무나도 많은 부동산규제가 발표되면서 부동산 가격에 많은 변화를 일으켰습니다. 너도나도 혼란스러워 패닝 바잉을 하게 되고 정부의 의도와는 반대로 집값이 폭등했죠. 무엇보다 전월세 가격이 올랐습니다. 

전월세 가격의 폭등에는 주택임대차보호법(임대차 3 법)이 한몫을 했고요. 아니 명실상부 주범이라고 할 수 있습니다. 그야말로 시장에 큰 변화를 일으킨 이 주택임대차보호법(임대차 3 법)은 딱 한 부류 빼고는 무조건 알아야 합니다. 1 주택을 소유하면서 실거주하면서 부동산 투자에 관심 없는 사람 빼고 말입니다.(흔치 않을 것입니다.)

 

그래서 주택임대차보호법 (전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제) 하나씩 정리합니다.

 

[주택임대차 보호법정리]

    - 종전 '주택임대차 보호법'과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 개정한 법입니다.

no	구분	시행일자	링크
1	전월세신고제	2021.06.01	flowershrimp.tistory.com/75
2	전월세상한제	2020.08.01
3	계약갱신청구권제	2020.08.01	flowershrimp.tistory.com/77

 

1. 전월세 상한제의 개요
    - 집주인이 세입자와 재계약(계약갱신) 시 전/월세 인상률을 전 계약 대비 5%를 초과하여 인상할 수 없다는 제도입니다. 시행은 2020.08.01로 이미 시행되었습니다.

    - 지금까지 전월세는 계약신고 의무대상이 아니었기 때문에 전월세 상한제 위반을 적발할 수 없습니다. 그러나 앞으로 전월세 신고제가 시행되면 단속이 가능하게 되겠습니다. 전월세 신고제는 아직 의무화되지 않았지만 전월세 상한제가 시행되었기 때문에 갱신 시 상한은 5%로 지켜지고 있다고 봐야겠습니다.

 

2. 전월세 상한제의 시행 내용

    1) 갱신 시 증액 상한
        - 임대료 증액 상한을 5%로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 5% 이내에서 달리 정할 수 있습니다. 하지만 아직 그런 곳은 없고 전부 5%입니다.

    2) 임대료 상한 제한은 언제 적용되는 것인가?

        - 임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액할 때와 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다. 

        - 일반적으로 현재의 임대차 계약이 만료될 때 계약갱신 시 적용된다고 보시면 되고, 또는 특별한 경우 현재의 계약에서 임대인과 임차인의 합의하에 인상을 하는 경우도 적용됩니다.

    3) 증액 범위

        - 5%는 증액의 한도이고 그 안에서 협의하에 증액 범위를 정할 수 있습니다.

    4) 소급적용

        - 시행 전(2020.08.01) 존속 중인 임대차 계약에서도 적용이 됩니다. 

 

※ 적용되지 않는 경우

    - 새로운 임차인과의 계약 시에는 적용되지 않습니다.

    - 계약갱신 청구권을 활용하여 총 4년 계약을 한 후 계약이 끝났을 때 적용되지 않습니다.

 

3. 시장 파급 효과

    - 임대인 입장에서는 향 후 4년 동안 부동산의 가치가 급 상승하더라도 받을 수 있는 임차금이 한정되기 때문에 애초에 최초 계약 시 높게 책정하여 거래할 가능성이 매우 큽니다. 그래서 전월세 시세가 많이 올라있는 상태입니다. 전세난을 부추기고 있죠.

    - 간혹 눈여겨보시고 계시는 전월세 매물이 현재 호가보다 너무 낮게 거래되는 걸 보실 수 있으실 것입니다. 그런 것들이 전월세 상한제 때문에 5% 이내에서 갱신한 계약일 가능성이 큰 것입니다.