[알기쉬운 부동산] 계약갱신청구권이란? (주택임대차보호법 #3)

계약갱신청구권

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다. 

2020년은 너무나도 많은 부동산규제가 발표되면서 부동산 가격에 많은 변화를 일으켰습니다. 너도나도 혼란스러워 패닝 바잉을 하게 되고 정부의 의도와는 반대로 집값이 폭등했죠. 무엇보다 전월세 가격이 올랐습니다. 

전월세 가격의 폭등에는 주택임대차보호법(임대차 3 법)이 한몫을 했고요. 아니 명실상부 주범이라고 할 수 있습니다. 그야말로 시장에 큰 변화를 일으킨 이 주택임대차보호법(임대차 3 법)은 딱 한 부류 빼고는 무조건 알아야 합니다. 1 주택을 소유하면서 실거주하면서 부동산 투자에 관심 없는 사람 빼고 말입니다.(흔치 않을 것입니다.)

 

그래서 주택임대차보호법 (전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제) 하나씩 정리합니다.

 

[주택임대차 보호법정리]

    - 종전 '주택임대차 보호법'과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'을 개정한 법입니다.

no	구분	시행일자	링크
1	전월세신고제	2021.06.01	flowershrimp.tistory.com/75
2	전월세상한제	2020.08.01	flowershrimp.tistory.com/76
3	계약갱신청구권제	2020.08.01

 

1. 계약갱신청구권제의 개요

    - 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 재계약(2년보장)을 요구할 수 있도록 권리를 주는 제도 입니다. 

    - 2020.08.01 시행되었고 나머지 주택임대차 보호법(임대차3법)의 전월세 상한제에 의해 갱신시 임대료 인상은 직전 계약의 5% 이내로 제한되게 됩니다.

2. 계약갱신청구권제의 시행 내용

    - 임차인의 권리입니다.

    - 사용시기 : 임차인은 1회에 한해 사용가능하며 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지 사용의사 밝혀야 합니다.

    - 암묵적 갱신(묵시적 갱신)에 의한 계약 갱신시에는 계약갱신청구권 사용안한 것으로 인정됩니다.

      따라서 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 묵시적 갱신기간이 끝난 후 추가로 계약갱신청구권을 사용하여 2년을 더 거주할 수 있습니다.

    - 사용방법 : 임차인은 사용시기 안에 임대인과 계약 갱신 시 계약갱신청구권을 사용한다는 의사를 표시하고 임대인은 이를 증빙을 남기고(문자나 음성녹음) 또한 계약서에 계약 갱신 청구권을 사용하여 갱신한다는 내용을 적어두면 좋습니다. (사실 국토부의 정확한 가이드가 없습니다.)

실제 제가 갱신계약 시 계약서에 남긴 내용입니다.(특약사항 2번)

※ 계약갱신청구권 거절 사유

    1) 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 계약갱신 거절 사유가 됩니다.

        - 단, 어느정도인지 구체적인 설명이 없어 논란의 여지가 있습니다.

    2) 임대인의 동의 없이 임차인이 다른 사람에게 재임대한 경우 거절 사유가 됩니다.

        - 만약 임대인의 동의를 구한 경우 증빙자료가 필요합니다.

    3) 기타 계약해지 사유에 의한 해지시 갱신 거절 가능합니다.

        - 임차료 2회이상 미납 등

    4) 임대인이 계약갱신 시점에 직접 거주하기를 원한다면 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 없습니다.

        - 단 허위인 경우 임차인에게 입힌 손해를 배상하여야 합니다.

        - 손해배상액은 다음과 같습니다. (출처 : 국토교통부 보도자료)

          ① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

          ②  "①"이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

              ⓐ 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분 금액

              ⓑ 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신 거절 당시 월단위 임대료」의 2년 분

              ⓒ 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액