[알기쉬운 부동산] 재개발 투자 - 재개발 절차부터 알아야 합니다.

최근 부동산 소식에서 재개발, 재건축, 리모델링이 자주 등장하고 앞으로 한동안 그렇게 될 거라 예상됩니다. 부동산 투자에서 수익률로 보면 재개발 투자가 아마도 다른 방법보다 상당히 높을 것인데 언제나 투자는 High risk high return입니다. 부동산 광고 보시면 조합원 모집도 쉽게 볼 수 있고 또 최근 재개발을 노린 빌라 매매도 활발하다고 합니다. 

 

재개발에서 가장 큰 포인트는 '과연 그럼 언제 되는 건데?'일 것 같습니다. 조합원 모집한다는 곳 가셔서도 지금 어느 단계입니까? 꼭 확인하고 투자하셔야 합니다.

 

오늘은 그래서 재개발이 되기까지의 절차를 정리했습니다.

※ 여기서 소개하는 재개발은 민간이 주도하는 민간재개발입니다. 나라에서 주도하는 공공재개발은 조금 다르며 아래 링크를 참조하시면 됩니다.

https://flowershrimp.tistory.com/33

[알기쉬운 부동산] 공공재개발이 뭔가요?

 

 

재개발절차

 

재개발 절차

1. 기본계획 수립

- 최초로 이 지역을 어떻게 개발할 것인지에 대한 계획을 수립하는 단계입니다. 해당 지역을 큰 틀에서 어떻게 효율적으로 이용할 계획인지 추상적으로 밑그림을 그리는 정도입니다.

 

2. 구역지정

- 시, 군, 구에서 재개발할 수 있는 구역으로 지정하거나, 반대로 해당 지역 소유자들의 동의를 얻어 해당 지역을 '재개발해주세요'라고 시, 군, 구에 제안하고 이를 승인하는 단계입니다.

 

- 이렇게 되면 해당 지역 사람들은 재개발에 대한 소식을 접할 수 있습니다. (그러나 아직도 한참 남았습니다.)

 

- 여기서부터 입주까지 짧으면 5년 정도 걸립니다. 이때 투자하면 가장 수익률은 크지만 최소 5년이라는 점을 명시하셔야 합니다. 

 

3. 조합원 설립인가

- 집주인, 땅주인들의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상을 차지하는 토지 주인들에게 동의를 받고 시장에게 재개발 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가받는 단계입니다. 

 

- 동의를 구할 때는 새로 지어지는 아파트 설계와 재개발에 소요되는 예상 비용을 알려줘야 합니다.(철거비, 신축비, 예상되는 추가분담금 등)

 

- 조합원이 설립되면 우리가 부동산 광고에서 보는 조합원 모집을 본격적으로 합니다. 그러나 아직도 넘어야 할 산이 많음을 아시고 신중하게 가입하셔야 합니다. 단지 지금은 일정 비율의 집, 토지 주인들에게 동의를 얻은 것뿐입니다.

 

 

 

 

 

4. 시공사 선정

- 아파트를 지을 건설회사를 선정하는 단계입니다. 

 

5. 사업시행인가

- 그동안 모인 조합원들과 사업에 대한 밑그림을 그려 사업시행계획서를 시에 제출하고 승인받는 단계입니다. 이 때도 아직 구체적인 계획까지는 세워진 건 아닙니다.

 

6. 조합원 분양신청

- 분양신청 기간과 관련된 내용들을 조합원에게 알려주고 분양신청을 받습니다.

 

7. 관리처분계획인가

- 이 단계가 되어야 조금 구체적으로 계획이 세워졌다고 할 수 있습니다.

 

- 분양신청받은 조합원들은 모두가 아파트 1세대씩 분양받을 수 있는 것이 아닙니다. 이 단계에서 분양받을 수 있는 조합원의 자격과 아파트 평형이 정해지게 됩니다. 만약 분양조건에 해당되지 않는 조합원은 현금으로 받게 됩니다. 

(뒤의 12. 청산 단계에서 정산하게 됩니다.)

 

- 각각의 조합원들이 현재 가지고 있는 주택이나 토지가 분양받는 아파트의 가치보다 적은 경우 분담금을 내야 하고, 반대로 큰 경우 환급금을 받게 되는데 이때 그 금액도 결정됩니다.

 

8. 이주 및 철거

- 이제 공사를 하기 위해 기존 거주하는 주민들은 이주를 해야 합니다. 이때 이주에 필요한 비용은 시공사와 국가에서 빌려주거나 지원합니다.

 

10. 착공 및 일반분양

- 이제 드 디어 공사에 착수합니다. 요새 아파트 짓는데 2~3년 정도 걸리죠? 1~9 단계까지 오고 나서도 입주하는데 2~3년이 더 걸린다는 것입니다. 더 신중해야 하는 이유는 착공은 대략 공사기간을 알 수 있지만 1~9단계는 각종 예외상황들에 의해 각각의 단계가 언제 끝날지 기약을 할 수 없는 경우가 많습니다.

 

- 조합원들에게 분양하고 남는 아파트가 있으면 일반인에게 분양도 하게 됩니다.

 

11. 준공 및 입주

- 드디어 공사가 완료되었고, 이제 새 아파트로 입주하게 됩니다.

 

- 또한 입주자들은 소유권 이전을 통해 아파트를 본인 명의로 바꿀 수 있습니다. 

 

12. 청산

- 7. 관리처분계획인가에서 정해진 분담금 또는 환급금을 정산하고 조합은 해체됩니다.

 

 

이상으로 재개발 절차에 대해 알아봤습니다.