[알기쉬운 부동산] 조정대상지역이란?

처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다. 

 

알고 싶으신 것이 있는데 찾아보기 귀찮으신 것들은 댓글 남겨주세요. 제가 대신 찾아보고 정리해드리겠습니다.

 

부동산 조정대상지역이란 부동산 규제지역 중 하나입니다. 나머지 하나는 투기과열지구라고 합니다. 

 

[참고] 투기과열지구란?

flowershrimp.tistory.com/52

[알기쉬운 부동산] 투기과열지구란?

오늘은 조정대상지역에 대해 알아보겠습니다. 

 

1. 정의

    - 주택가격 상승률이나 청약 경쟁률 등이 높아 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다.

 

2.  지정조건

    - 직전 달부터 소급하여 3개월 동안 해당 지역의 주택 가격 상승률이 시/도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과

    - 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1(전용 85㎡ 이하는 10대 1)을 초과하거나 3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가하거나 주택보급률(또는 자가주택 비율)이 전국 평균 이하인 경우

    - 지자체(시/도지사) 의견 청취 후 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정함

3. 조정대상지역(75개) * 2021-01-28 현재기준

서울	전 지역('16.11.3)
경기	과천, 성남, 하남, 동탄2('16.11.3) 광명('17.6.19) 구리, 안양동안, 광교지구('18.8.28) 수원팔달, 용인수지, 기흥('18.12.31) 수원영통, 권선, 장안, 안양만안, 의왕('20.2.21) 고양, 남양주주1), 화성, 군포, 안성주2), 부천, 안산, 시흥, 용인처안주3), 오산, 평택, 광주주4), 양주, 의정부('20.6.19) 김포주5)('20.11.20)
인천	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계약, 서('20.6.19)
대전	동, 중, 서, 유성, 대덕('20.6.19)
부산	해운대, 수영, 동래, 남, 연제('20.11.20)
대구	수성('20.11.20)
세종	세종주6)('16.11.3)
충북	청주주7)('20.6.19)

☞ 괄호 안은 지정 년월로써 기재한 이유는 따로 있습니다. 이 지정일자 기준으로 취득세, 양도세 등 각종 규제 지정 효과가 세대별 다르게 적용될 수 있습니다.

주1) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외

주2) 일죽면, 죽산면 죽산리/용설리/장계리/매산리/장릉리/장원리/두현리 및 삼죽면 응월리/덕산리/율곡리/내장리/배태리 제외

주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리/사암리/미평리/좌항리/맹리/두창리 제외

주4) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외

주5) 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외

주6) 「신행정수도 후속대책을 위한 연기/공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

주7) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외

 

4. 지정 효과

    - 지정 효과가 가장 중요합니다. 내가 팔거나 살 물건이 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 매매 전략이 극명하게 다릅니다.

금융	가계대출	LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% - (예) 10억 인 경우, 9억까지 50% + 나머지 1억에 대해 30% 적용 = 4억 8천가능 DTI : 50% * 서민/실소유인 경우 LTV, DTI 모두 +10%P
		중도금대출발급요건 강화 - 분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한
		2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) 주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지 - (예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분/전입 시
	사업자대출	주택매매업, 임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금 대출 신규금지
		LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% 개인 주택매매, 임대사업자의 고가주택(시가9억초과) 구입 시 신규 주담대 금지
세제/정비사업	다주택자 양도세 중과/장특공 배제(2주택 +20%P, 3주택 +30%) 분양권전매시 양도세율 50% 2주택이상 보유자 종부세 추가과세(+0.6~2.8% 추가과세) 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간(1년이내 신규주택 전입 및 1년이내 양도) 1주택이상자 신규 취/등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
전매제한	주택, 분양권 전매제한(1지역 : 소유권이전등기시, 2지역 : 1년6개월, 3지역 : 6개월) 오피스텔 분양권 전매제한(소유권 이전등기 OR 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간)
청약	1순위 자격요건 강화/일정분리 - 청약통장 가입 후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상 - 5년 내 당첨자가 세대에 속하지 않을 것, 세대주 일 것 - (국민, 민영 가점제) 무주택자, (민영 추첨제) 1주택 소유자     * 추첨제의 75%는 무주택자, 25%는 기존주택 처분 조건 1주택자 공급
	가점제 적용 확대(85㎡이하 75%, 85㎡이상30%)
	가점제 적용 배제(가점제 당첨된 자 및 가점제 당첨된 세대에 속하는 자는 2년간 가점제 적용 배제)
기타	주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화(기존 주택보유현황, 현금증여 등)

 

★ 최신정책 적용된 LTV, DTI, DSR은 아래 링크를 참조하세요

flowershrimp.tistory.com/56

[알기쉬운 부동산] 한눈에 보는 최신 LTV, DTI, DSR 정리('2021.01기준)