처음 부동산에 관심을 갖고 이것저것 찾아보다 보면 생소한 단어들이 있고, 대부분의 관련 글에서는 당연히 독자들이 알고 있다는 가정하에 친절히 하나하나 설명해주며 작성하진 않습니다. 그래서 [알기쉬운 부동산]을 통해 제 지식도 정리하고 이곳에 오시는 분들께 기초지식부터 다질 수 있도록 도와드리겠습니다.

부동산 세금 마지막 양도세입니다. 양도세는 부동산 매매 시 매도인이 내는 세금입니다. 참고로 부동산 매매라는 것은 매도인의 부동산을 매수인이 금전으로 사는 행위입니다. 부동산 시장 안정대책으로 수많은 규제책을 내놓는 사이에 양도세 계산방법이 많이 복잡해졌습니다. 

[부동산 세금 정리 4편 - 양도세]

양도세란?

    - 부동산 양도세란 정확히는 양도소득세입니다. 즉 부동산을 매매, 교환 등으로 소유권을 다른 사람에게 넘길 때(양도할 때) 발생하는 양도차익의 소득에 대한 세금입니다. 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정을 목적으로 합니다. (개인적으로 투기로 인한 불로소득이라는 말은 공감이 안 가는 입장입니다.) 당연히 매수한 금액보다 낮거나 같은 금액으로 매도할 때는 차익이 -이므로 납부하지 않습니다. 

    - 양도세 납부기한 : 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 납부해야 합니다. 미신고, 미납 시 가산세가 부과됩니다.

양도세 과세기준(양도소득세 산정방법)

(양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 - 장기보유 특별공제 - 양도소득 기본공제) * 양도소득세율 - 감면세액

    1) 양도가액 : 부동산을 매도하는 금액입니다.

    2) 취득가액 : 취득 시 매입한 가격 + 취득제세금

    3) 기타 필요경비 : 소요된 수선비, 중개수수료, 인지대 등 제반 경비

    4) 장기보유 특별공제 : 취득일 ~ 양도일까지의 기간에 따라 아래 표의 공제율만큼 공제합니다. 단 2021년부터는 보유와 거주에 대한 비율을 달리해서 합산합니다. 보유와 거주기간을 따로 해서 1세대 1 주택인 경우 1년마다 4%씩 공제율이 올라가며 10년 이상 보유만 했다면 공제율이 40%이고 거주까지 10년 이상이어야 80% 공제를 받을 수 있습니다. 또한 조정대상지역에 있는 주택을 보유하고 있는 다주택자의 경우 적용이 되지 않습니다.

    5) 양도소득 기본공제 : 부동산 매도 시 1년에 최초 1회 거래분에 대해 250만 원의 양도소득 기본공제 제공

    6) 양도소득세율 : 아래 표 [상황별 세율]과 [기본세율]을 참조

    7) 감면세액 : 장기임대주택 취득, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 개발제한구역 지정에 따른 매수 대상 토지, 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지의 양도하는 경우 감면요건이 충족할 때 양도소득세 감면됩니다.

분양권 주택수 산정

양도세 부과 시 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만 조정대상지역의 주택을 팔 때는 분양권도 주택 수에 포함하여 부과합니다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용합니다.

양도세 비과세

    - 기본적으로 1세대 1주택자가 2년을 보유한 주택을 양도 시에 9억 이하는 비과세 => 12억 이하는 비과세(2021.12 개정)를 적용받을 수 있습니다. 단, 2017년 8월 2일 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우는 2년 거주요건이 필요합니다. 9억 초과하는 고가주택의 경우에는 9억 => 12억 초과분의 양도차익에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

    - 21년부터 위의 1세대 1 주택의 보유기간 2년을 판단할 때, 과거에 다주택이었던 기간이 있으면 해당 기간은 보유기간에 포함되지 않고, 최종 1 주택이 된 날부터 2년을 보유해야 합니다. (단, ※ 일시적 1세대 2 주택은 제외)

    - 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득의 경우 면제됩니다.

일시적 1세대 2주택 비과세

    - A주택을 취득하고 1년 이상 기간을 두고 신규 주택 B를 취득, B를 취득한 일자 기준 3년 이내 A주택을 매도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

    ☞ 2018.09.14 이후 조정대상지역 내 신규 취득주택은 3년 -> 2년 이내 매도

    ☞ 2019.12.17 이후 조정대상지역 내 신규 취득주택은 2년 -> 1년 이내 매도 + 1년 이내 B주택으로 전입까지 해야 합니다.

        (단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시, 최대 2년까지 연장 가능)

일시적 1세대 2 주택 비과세 예외

    - 정부의 조정지역 확대에 따라 신규주택이 비조정지역(비규제 지역)이었을 때 계약을 했고, 이후 신규주택의 지역이 조정지역으로 된 경우는 예외로 3년 이내 매도 시 비과세 적용받을 수 있습니다.

양도세 분할납부

    - 납부 세액 1천만 원 초과 : 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

    - 납부 세액 2천만 원 이하 : 1천만 원을 초과하는 금액을 분할납부할 수 있습니다.

    - 납부 세액 2천만 원 초과 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액을 분할 납부할 수 있습니다.

'2023 양도세 개정 입법추진 기사(21.08.02)

    - 1주택자의 양도소득세에 대한 장기보유특별공제의 거주기간 산정 기준을 개정 추진예정입니다.

    - 종전 해당주택의 취득시점부터 1주택 소유기간을 산정하여 공제율을 정했다면, '2023년(예정) 부터는

'2021.9월 이후 취득자 대상부터(예정) 다주택자에서 1주택자가 된 시점부터 보유/거주기간을 산정, 공제율을 계산합니다.